Thị trường căn hộ tại Hà Nội trong quý 4/2010 đã chứng kiến sự thống trị rõ rệt của phân khúc giá trung bình.   Báo cáo mới nhất của Công ty Savills Việt Nam cho thấy, thị trường bất động sản Hà Nội trong quý 4/2010 có thêm khoảng 4.700 căn hộ từ 22 dự án đang chào bán. Trong đó có một phần lớn nguồn cung sơ cấp đến từ các dự án hạng B, chiếm khoảng 55% tổng nguồn cung sơ cấp.   Ngoài ra, trong quý vừa qua, thị trường còn đón nhận thêm 13 dự án mới và có đến 80% số căn hộ của các dự án trên đã được bán thành công. Đáng

chú ý, khảo sát của Savills cho thấy, tình hình bán của các dự án hạng B, tức là có mức giá trung bình đã tốt hơn so với quý 3/2010, tăng  khoảng 10%  lên mức 85%.

Với các dự án có giá “mềm” hơn, diện tích nhỏ (hạng C), thì có đến 95% căn hộ đã được bán hết. Đối với các dự án căn hộ cao cấp có khó khăn hơn một chút do tỷ lệ giao dịch thành công không nhiều.

Thế nhưng, tính sôi động của thị trường trong quý 4/2010 đã được thể hiện khi có đến 39.300 căn hộ được chào bán trên thị trường thứ cấp, trong đó Cầu Giấy và Từ Liêm là hai quận chiếm số lượng áp đảo, với khoảng 40% số lượng căn hộ thứ cấp trên thị trường.

Đặc biệt, với sự tăng lên mạnh mẽ của cầu trong quý 4/2010, giá thứ cấp của thị trường căn hộ nói chung, theo khảo sát của Savills giá chào bán thứ cấp ở hầu hết các dự án ở Hà Nội đều tăng khoảng 4,5% so với quý trước.

Riêng đối với căn hộ dịch vụ, suốt từ cuối năm 2010 đến nay hoạt động khá ổn định với công suất cho thuê đạt khoảng 92%. Nguồn cung phân khúc này trong quý 4/2010 có thay đổi nhỏ sơ với quý trước đó khi có đến 4 căn hộ của một dự án tại quận Hoàn Kiếm đã được bán dưới dáng căn hộ cho thuê dài hạn.

Toàn thị trường vẫn có khoảng 2.250 căn thuộc 41 dự án, tăng khoảng 2% so với cùng kỳ năm 2009. Và trái với phân khúc để bán, các dự án có số lượng căn hộ lớn nhất (trung bình 250 căn) lại đều là các dự án cao cấp. Cao cấp cũng là phân khúc hoạt đông tốt nhất trong 3 phân khúc trên thị trường khi cả công suất cho thuê và giá đều tăng. Khoảng 93% số căn hộ hạng A đã được cho thuê, tăng khoảng 3% so với quý trước đó.

Trong khi đó, căn hộ cho thuê hạng B và C đều giảm so với quý 3/2010. Giá thuê của hai hạng này cũng có những biến động ngược chiều, khi hạng B tăng nhẹ khoảng 0,1% thì hạng C lại giảm 0,5%.

Theo khảo sát của Savills, xu hướng nguồn cầu đối với căn hộ dịch vụ cho thuê sẽ theo hướng tìm kiếm những dự án có nhiều không gian hơn, tiện nghi và có tính riêng tư hơn so với khách sạn. Đây có thể là sự lựa chọn ưu tiên của của nhiều khách quốc tế lưu trú nhiều lần với nhiều khoảng thời gian ngắn vì mục đích công việc.

Tuy nhiên, nhận định của Savills, nhu cầu về căn hộ dịch vụ trong thời gian tới có thể bị ảnh hưởng do sự cạnh tranh từ những dự án căn hộ để bán lớn và cả những dự án có thể sẽ được cho thuê lại khi hoàn thành.

Đặc biệt, nguồn cung căn hộ cho thuê trong tương lai có thể sẽ gấp 3 lần nguồn cung hiện tại khi có đến 31 dự án được công bố sẽ gia nhập thị trường. 11 dự án trong số đó ước tính sẽ cung cấp khoảng 2.600 căn hộ ra thị trường.

Theo ông Trần Như Trung, phụ trách khối nghiên cứu thị trường của Savills, hiện có hai luồng ý kiến khác nhau về sự bão hòa căn hộ trên thị trường bất động sản Hà Nội. Một số cho rằng, với sự đầu tư ồ ạt vào bất động sản, căn hộ chung cư của nhiều doanh nghiệp nhà nước lẫn tư nhân như hiện nay, chỉ trong vòng 2 -3 năm nữa, nguồn cung căn hộ sẽ có nguy cơ bị dư thừa.

Số khác lại cho rằng, khi mà có đến 7 triệu người Việt Nam đang gặp khó khăn về nhà ở thì nguồn cung dự kiến như trên cũng chưa “thấm tháp” vào đâu. Quan điểm được ông Trung đưa ra là, cung chưa thể bão hòa vì nếu căn cứ trên những thông tin từ cơ quan quản lý về nhu cầu cũng như số dự án sẽ được triển khai.

Tuy nhiên, nếu xét trong một thời điểm cụ thể và một dự án, một khu vực cụ thể thì bão hòa hay không lại là một câu hỏi không thể trả lời bời nó còn phụ thuộc vào sức mua trên thị trường lúc đó.

Còn khi nói về triển vọng thị trường bất động sản trong năm 2011, nghiên cứu của một tổ chức quốc tế có uy tín được Savills công bố, phần đa các chuyên gia được hỏi đều khuyên nên mua hoặc nắm giữ bất động sản hơn là bán trong thời gian tới. Khảo sát này cũng cho thấy, trong vòng 2 năm trở lại đây, bất động sản và vàng là hai kênh đầu tư có sự tỷ lệ thuận trong tăng trưởng.

Tuy nhiên, theo một số chuyên gia, điều đó không có nghĩa là đầu tư bất động sản luôn nhận được sự hỗ trợ từ thị trường vàng, bởi đầu tư vàng chỉ tăng trưởng mạnh khi kinh tế có bất ổn, nhà đầu tư thường chọn vàng là “nơi trú ẩn”. Còn nếu kinh tế hồi phục, ổn định thì những lĩnh vực sản xuất tạo ra giá trị mới là lựa chọn hàng đầu của giới đầu tư.

trong đó bao gồm nhiều hạng mục công trình gồm các khu nhà liên kế, biệt thự song lập, biệt thự sân vườn; trung tâm thương mại, khách sạn, khu vui chơi giải trí, sân tập golf; các công trình trường học, cơ sở y tế, vườn hoa công viên.

Theo đại diện đơn vị chủ đầu tư –  Tập đoàn Đầu tư xây dựng và phát triển Đông Đô, trong giai đoạn I, triển khai trên diện tích gần 17ha, đơn đơn vị sẽ đầu tư khoảng 430 tỷ đồng để xây dựng 241 căn nhà liên kế phố, 142 ngôi biệt thự song lập và đơn lập, cùng hệ thống nhà trẻ; cơ sở hạ tầng hệ thống giao thông, công viên cây xanh, siêu thị… Dự kiến, Dự án B’Lao Charming sẽ hoàn thành đưa vào hoạt động sau 2 năm xây dựng, góp phần tạo nên diện mạo mới cho thành phố phía Nam của tỉnh Lâm Đồng.

Phối cảnh một góc khu đô thị B’Lao Charming

Cùng ngày, Saigon Co.op cũng đã khởi công xây dựng công trình dự án Siêu thị Co.opMart, với tổng vốn đầu tư hơn 60 tỷ đồng, tại phường 2 (TP Bảo Lộc). Công trình được xây dựng trên diện tích 7.000m2 nằm sát đường Trần Phú (QL20), với qui mô xây dựng 1 trệt và 1 lầu. Công trình dự kiến sẽ hoàn thành và đưa vào hoạt động phục vụ người tiêu dùng vào cuối năm 2011.

Theo nhận định của VietRees, năm 2011, căn hộ giá trung bình vẫn được coi là an toàn cho nhà đầu tư so với kênh chứng khoán, vàng và ngoại tệ. Thị trường sẽ diễn biến theo hướng tích cực và tốt hơn so với 2010.

Chỉ trong khoảng 2 tháng có tới 4 đợt bán hàng tại dự án chung cư Lê Văn Lương Residentials

“Bi kịch” của căn hộ cao cấp

Không khó để nhận ra hàng loạt các căn hộ cao cấp đã phải đối mặt với rất nhiều khó khăn trong năm 2010 ngay cả với mức giá được xem là trung bình.

Theo thống kê của VietRees, tại TPHCM, nhiều dự án chỉ đạt được 30 - 40% so với kế hoạch đã điều chỉnh ở mức thấp, sức mua của thị trường ảm đạm, tỷ lệ giao dịch ở mức thấp kỷ lục so với nhiều năm trước đây. Phân khúc giá cao này đa phần tập trung ở khu vực trung tâm, cận trung tâm, khu vực phía Đông và Nam Sài Gòn.

Để đẩy mạnh bán hàng, nhiều chủ đầu tư đã áp dụng các hình thức như: chia sản phẩm thành nhiều cấp độ giá nhằm tăng mức đáp ứng cho nhiều nhóm đối tượng khách mua; giảm giá căn hộ; khuyến mãi quà tặng; bảo đảm tỷ giá tiền Việt/USD không tăng; hay tăng chiết khấu bán hàng…

Thậm chí nhiều chủ đầu tư thay đổi hơn 3 lần các đơn vị phụ trách phân phối tiếp thị nhưng công tác bán hàng không đạt được chỉ tiêu đề ra theo mong muốn chủ quan của chủ đầu tư.

Tại Hà Nội, tình hình cũng diễn ra tương tự. Điển hình như dự án căn hộ cao cấp IPH do Indochina Land làm chủ đầu tư có tổng số 390 căn hộ, được mở bán chính thức từ cuối năm 2009. Mặc dù được đánh giá là một dự án thực sự cao cấp theo đúng nghĩa và với không ít chương trình ưu đãi nhưng đến nay, số căn hộ còn chào bán chiếm khoảng 40% tổng số căn hộ.

Đáng chú ý, sau Savills, Knight Frank, CBRE Việt Nam là đơn vị thứ ba tiếp thị Dự án căn hộ Indochina Plaza Hanoi (IPH) số 239 - Xuân Thủy, quận Cầu Giấy, Hà Nội. Điều này cho thấy phần nào những khó khăn trong việc tìm đầu ra cho các dự án căn hộ cao cấp tại Hà Nội.

Theo nhận định của VietRees, tuy không phải là tất cả nhưng nhiều dự án gặp khó khăn trong đầu ra có thể xuất phát từ thực trạng các chủ đầu tư cứ triển khai phát triển dự án trước rồi mới tiến hành điều chỉnh sau. Trong khi đáng lẽ ra, để hiệu quả, chủ đầu tư cần phải tiến hành nghiên cứu thị trường thật kỹ sau đó đó mới nên thiết kế sản phẩm phù hợp với yêu cầu người mua, với thị trường hơn.

Căn hộ trung bình lên ngôi

Kể từ giữa tháng 10 đến nay, dự án chung cư Lê Văn Lương Residentials thuộc Khu đô thị mới Dương Nội của Tập đoàn Nam Cường đã chào bán tới 3 đợt với tổng số gần 500 căn hộ được bán hết 100% chỉ trong vòng chưa đầy 3 tiếng sau khi mở bán. Và với tín hiệu tích cực đó, chủ đầu tư cho biết sẽ tiếp tục mở bán đợt 4 vào 17/12 tới với số lượng lên tới hơn 200 căn.

Vì sao dự án này lại thuận lợi đến như vậy? Các chuyên gia cho rằng, vấn đề thực chất nằm ở sản phẩm phù hợp với yêu cầu của người mua và đáp ứng thị trường. Khi thị trường bất động sản có tính thanh khoản chậm, ngân hàng chưa mở rộng hầu bao, các chủ đầu tư sẽ phải hướng đến khách hàng là những người có nhu cầu thực.

Trong khi đó, để tiệm cận đến giá người tiêu dùng có thể chấp nhận được thì việc tung ra thị trường những sản phẩm có diện tích nhỏ cũng là cách để chủ đầu tư cạnh tranh với các dự án khác. Và trong thời điểm hiện nay, với một căn hộ có giá hơn 1 tỷ đồng (cho căn hộ khoảng 60m2) như ở chung cư Lê Văn Lương Residentials đáp ứng được khả năng và nhu cầu của nhiều người.

Đại diện sàn giao dịch bất động sản Vinh Gia (Hà Nội) mới đây cũng cho biết, những căn hộ diện tích nhỏ quanh đường Lê Văn Lương, hay khu Vân Canh có giá 18 - 25 triệu đồng mỗi m2 vẫn được nhiều người hỏi mua và lượng giao dịch thành công khá cao.

Tương tự, tại TPHCM, nghiên cứu của VietRees cho thấy trong năm nay, nhiều chủ đầu tư đã bắt đầu chuyển sang phát triển căn hộ trong phân khúc có giá khoảng 22 triệu đồng/m2 trở xuống. Các dự án này thực tế đã thu hút được sự quan tâm của người mua hơn và phân khúc này tập trung ở Quận 7, Bình Thạnh, Tân Bình, Tân Phú, Bình Tân.

Đặc biệt, đối với giới đầu tư, đầu cơ (đối tượng đã từng chi phối lớn về mặt bằng giá trong thị trường BĐS thời gian qua) cũng đã thay đổi hướng là không quan tâm nhiều đến phân khúc căn hộ cao cấp như trước kia.

Họ đã cẩn trọng nhiều hơn, rất thạo tin và đầu tư nhiều hơn vào phân khúc trung cấp. Bản thân các nhà đầu tư khi mua căn hộ bây giờ cũng mong bán lại cho những người có nhu cầu thật sự. Do đó dự án thu hút được người có nhu cầu thật sự thì cũng thu hút được giới đầu tư.

VietRees cũng dự báo, trong năm 2011, kênh bất động sản căn hộ giá trung bình vẫn được coi là kênh đầu tư an toàn cho nhà đầu tư so với kênh chứng khoán, vàng và ngoại tệ...

Thị trường sẽ diễn biến theo hướng tích cực và tốt hơn so với 2010. Trong đó, các dự án căn hộ có giá bán dưới 20 triệu đồng/ m2 hoặc có diện tích nhỏ hơn dưới 60m2, 75 m2, 90 m2 có giá từ 0,8 - 1,4 tỷ đồng sẽ có cơ hội bán tốt hơn.

Là công trình giao thông hiện đại nhất từng được triển khai tại khu vực Tây Bắc, Dự án Đường cao tốc Nội Bài – Lào Cai dài 264 km, có điểm đầu tại nút giao của đường cao tốc Nội Bài – Hạ Long với Quốc lộ 2, điểm cuối tại vị trí đấu nối với đường cao tốc Côn Minh – Hà Khẩu tại xã Quang Kim (huyện Bát Xát, tỉnh Lào Cai). Tuyến đường này đi qua địa phận 5 tỉnh, thành phố: Hà Nội, Vĩnh Phúc, Phú Thọ, Yên Bái và Lào Cai.

Được thiết kế theo tiêu chuẩn đường cao tốc hiện đại nhất Việt Nam, với tốc độ chạy xe tối thiểu 80 – 100 km/giờ, tổng vốn đầu tư lên tới 1,24 tỷ USD (vay vốn Ngân hàng Phát triển châu Á – ADB), Dự án có thể coi là “một gói kích cầu lớn” đầu tư vào lĩnh vực đường bộ cho vùng Tây Bắc và các tỉnh thuộc lưu vực sông Hồng.

Dự án sau khi hoàn thành sẽ là tiền đề cho sự phát triển kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng và phân bố lại dân cư tại vùng Đồng bằng sông Hồng và khu vực Tây Bắc. Ngoài ra, đường cao tốc Nội Bài – Lào Cai không những rút ngắn một nửa thời gian đi lại, mà còn tạo điều kiện thuận lợi và an toàn hơn cho những người tham gia giao thông trên tuyến đường từ Hà Nội đi Lào Cai.

Ngoài tuyến đường cao tốc Hà Nội – Lào Cai chạy dọc sông Hồng, hiện tại, việc nâng cấp một tuyến đường nan quạt trọng yếu kết nối các tỉnh Tây Bắc khác là Quốc lộ 6 đang được Bộ Giao thông - Vận tải đẩy nhanh công tác chuẩn bị đầu tư.

Từng được đầu tư lớn vào năm 2001 – 2003, Quốc lộ 6, đoạn Hòa Bình - Sơn La (dài hơn 215 km) được nâng cấp tiêu chuẩn cấp 3 miền núi, tốc độ thiết kế 60 km/giờ, với các đoạn thông thường có nền đường rộng 9 m, mặt đường 7 m. Do lưu lượng xe trên tuyến tăng cao, nên đường xuống cấp nhanh. Để ngăn chặn hiện tượng này và đảm bảo giao thông trên Quốc lộ 6, Bộ Giao thông - Vận tải cho phép Tổng cục Đường bộ Việt Nam tăng cường lớp thảm bê tông nhựa (đối với các đoạn hư hỏng nặng, cho xử lý nền, móng trước khi thảm tăng cường). Theo tính toán của Tổng cục Đường bộ Việt Nam, tổng vốn đầu tư cho toàn Dự án hơn 1.798 tỷ đồng. Nếu mọi việc diễn ra suôn sẻ thì sang năm 2011, Tổng cục sẽ tiến hành triển khai thực hiện dự án này.

“Cùng với khu vực Tây Nam Bộ, hệ thống giao thông khu vực Tây Bắc đang được đầu tư nhiều nhất hiện nay, xét cả về số lượng dự án và quy mô nguồn vốn”, ông Nguyễn Hồng Trường, Thứ trưởng Bộ Giao thông - Vận tải cho biết.

Được biết, hiện trên địa bàn Tây Bắc, Bộ Giao thông - Vận tải đang triển khai 20 dự án hạ tầng giao thông, với tổng vốn đầu tư lên tới 55.000 tỷ đồng, trong đó có các dự án quan trọng như Dự án cải tạo, nâng cấp Quốc lộ 6 đoạn Sơn La - Tuần Giáo và Tuần Giáo - Mường Lay (dài trên 180 km); Dự án nâng cấp, cải tạo Quốc lộ 279 Tuần Giáo - Điện Biên; Dự án khôi phục, cải tạo Quốc lộ 70; Dự án Quốc lộ 4D tránh Thị trấn Tam Đường; Dự án nâng cấp Quốc lộ 12…

Tuy nhiên, hiện vẫn còn nhiều dự án hạ tầng giao thông thuộc các lĩnh vực: đường bộ, đường sắt, đường sông và hàng không ở khu vực Tây Bắc “xếp hàng” chờ vốn. Trong danh sách 12 dự án hạ tầng được Bộ Giao thông - Vận tải kêu gọi vốn đầu tư tại Diễn đàn Xúc tiến đầu tư vùng Tây Bắc 2010, có 7 dự án đường bộ (tổng nhu cầu vốn lên tới 14.000 tỷ đồng), 3 dự án xây dựng cảng hàng không dân dụng (nhu cầu vốn 9.100 tỷ đồng) đã được Bộ Giao thông - Vận tải hoàn tất công tác chuẩn bị đầu tư từ 3 năm nay, nhưng chưa thể triển khai vì thiếu vốn.

“Mức vốn bố trí hàng năm cho Bộ Giao thông - Vận tải hiện nay (khoảng 10.000 tỷ đồng) chủ yếu chỉ đủ tạo vốn đối ứng cho các dự án ODA”, ông Nguyễn Hoằng, Vụ trưởng Vụ Kế hoạch - Đầu tư (Bộ Giao thông - Vận tải) cho biết.

Trong khi đó, các dự án giao thông khu vực Tây Bắc thường kém hấp dẫn các nhà đầu tư do khả năng sinh lời rất thấp. Ngay cả nhiều dự án hạ tầng kết nối các cửa khẩu quốc tế lớn trong vùng sau nhiều năm gọi vốn đầu tư theo các hình thức xây dựng – khai thác – chuyển giao (BOT), xây dựng – chuyển giao (BT) đã phải quay lại chờ vốn ngân sách.

“Bộ Giao thông - Vận tải đang nỗ lực làm việc với các nhà tài trợ quốc tế để hỗ trợ vốn cho các dự án lớn trong vùng. Tuy nhiên, cùng với việc chờ những cam kết chính thức, Chính phủ nên ưu tiên dành vốn ngân sách cho các dự án lớn, cấp bách trong vùng”, ông Hoằng kiến nghị.