Trong những ngày đầu năm, PV Báo Xây dựng có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Văn Đực - Phó giám đốc Cty Địa ốc Đất Lành về nhận định và kỳ vọng cho thị trường BĐS TP.HCM năm 2011.

Ông có nhận định và dự báo gì về thị trường BĐS TP.HCM năm 2011? Theo ông thì dòng sản phẩm nào, khu vực nào sẽ sôi động trong năm nay?

- BĐS TP.HCM năm 2011 có thể nói là: Không kỳ vọng vẫn thất vọng. Thị trường sẽ chuộng những sản phẩm có giá bình dân với quy mô nhỏ hoặc vừa phải. Những sản phẩm dưới 1 tỷ sẽ bán chạy, những sản phẩm này thường ở khu vực vùng ven như: Tân Bình, Tân Phú, Bình Tân, Bình Chánh, Q.12, Q.9… Những sản phẩm từ 1 - 2 tỷ sẽ bán chậm và những sản phẩm trên 2 tỷ thì rất khó bán. Hiện nay, có hơn 10 nghìn căn hộ giá trên 1 tỷ đồng không thể bán được tại TP.HCM.

Năm 2011 cũng sẽ chứng kiến các Cty, DN lỗ hoặc tháo chạy ra khỏi thị trường, còn những DN đầu tư nhà cao giá chắc chắn sẽ phải “ôm” mà không thể nào ra hàng được. Chưa kể sự cạnh tranh rất quyết liệt với đối thủ là chung cư mini của tư nhân.

Nguyên nhân dẫn đến hiện tượng trên là bởi sức mua của người dân còn có hạn. Đặc biệt, do lãi suất Ngân hàng hiện quá cao nên đã làm “bó tay” những người có thu nhập trung bình và những người có thu nhập thấp muốn mua nhà trả góp. Năm 2011, các căn hộ dưới 1 tỷ đồng sẽ chiếm khoảng 50 - 60% thị trường, 30% các căn hộ từ 1 - 2 tỷ, thị trường căn hộ trên 2 tỷ chiếm khoảng 10%.

Trước khó khăn như vậy, trong mảng thị trường dưới 1 tỷ sẽ xảy ra sự cạnh tranh lớn và khốc liệt, các dự án chuẩn bị tung ra hoặc sắp tung ra gặp rất nhiều khó khăn. Đặc biệt, với những Cty nhỏ chưa có thương hiệu, họ sẽ không dám đưa ra sản phẩm, không khởi công dự án nào. Các chủ đầu tư sẽ phải nghiên cứu và tung ra thị trường những sản phẩm phù hợp với nhu cầu khách hàng, phải thay đổi chiến lược nhà ở của mình như giảm diện tích xây dựng và hạ giá thành đến mức tối đa mới mong đem lại hiệu quả.

Theo ông, thị trường BĐS kỳ vọng và mong muốn điều gì?

- Trước hết, để giảm giá bán sản phẩm, Nhà nước cần giảm bớt tiền chuyển mua sử dụng đất cho các căn hộ.

Thứ hai là cần bỏ quy định hạn chế diện tích căn hộ phải trên 45m2. Bởi những căn hộ có diện tích trên 45m2 giá phải hơn 1 tỷ, như vậy sẽ rất khó cho cả người mua và người bán. Với tình hình hiện nay thì một căn hộ có diện tích khoảng 20 - 40m2 là phù hợp nhất, giá căn hộ sẽ từ 500 - 600 triệu, những người độc thân, người mới lập gia đình, những người có thu nhập trung bình, họ có thể mua được căn hộ.

Hiện nay, lãi suất Ngân hàng còn cao, rất khó cho người dân vay tiền mua nhà, khó cho DN có vốn để đầu tư dự án. Năm 2010, Ngân hàng thu lãi được 30% trong khi các DN đều chịu lỗ. Trong hoàn cảnh tất cả các ngành kinh tế nói chung và địa ốc nói riêng đang gặp khó khăn, việc lãi suất cao gây bất lợi cho thị trường BĐS, kìm hãm sự phát triển của nền kinh tế. Vì vậy Nhà nước cần có động thái cần thiết, tác động để Ngân hàng điều chỉnh lại lãi suất, cùng chung tay với các DN “lãi thì cùng ăn, lỗ thì cùng chịu”, giúp người dân đỡ khó khăn khi mua nhà trả góp, để thị trường BĐS năm 2011 sôi động và khởi sắc hơn.

Xin cảm ơn ông!

Ngày 8/8/2010, Nghị định 71 của Chính phủ chính thức có hiệu lực công nhận tính hợp pháp của loại hình nhà ở chung cư mini. Chỉ sau một thời gian ngắn trong vòng vài tháng trở lại đây, phân khúc nhà ở này đã làm sôi động thị trường căn hộ tại Hà Nội ngay cả trong thời điểm trước và sau Tết Âm lịch - khi mà các giao dịch BĐS khác hoàn toàn đóng băng. Mặc dù có nhiều ý kiến của các chuyên gia lo ngại về chất lượng công trình, quy định quản lý hay sức ép hạ tầng, tuy nhiên không thể phủ định một điều rằng chung cư mini đáp ứng nhu cầu cấp bách về chốn an cư của người thu nhập trung bình một cách nhanh gọn với giá thành, diện tích và công năng sử dụng hợp lý.

Khảo sát thực tế tại dự án chung cư mini The Full House gần đường An Dương Vương (Q.Tây Hồ) cho thấy đây là vị trí trung tâm TP gần cầu Thăng Long, cách cầu Nhật Tân 3km, gần đường lớn 6 làn xe và cách điểm đỗ xe buýt 80m, mặt đường 4m, ôtô đỗ tận cửa. Toà nhà được thiết kế gồm 7 tầng, tầng 1 có chỗ để xe máy sức chứa 50 chiếc, gồm 8 tầng có thang máy với hơn chục căn hộ diện tích từ 33 - 42m2, thiết kế hiện đại có tầm nhìn và có đầy đủ thông số nhãn hiệu và kỹ thuật của vật liệu xây dựng, trang thiết bị nội ngoại thất. Cấu trúc căn hộ bao gồm 1 - 2 phòng ngủ, 1 phòng khách, 1 phòng bếp, khu vực vệ sinh và nơi giặt phơi. Giá thành rao bán chính chủ mỗi căn hộ từ 780 triệu đến 1 tỷ đồng tuỳ từng diện tích. Anh Hồng - chủ đầu tư chung cư cho biết, cuối năm 2010 anh khởi công đến nay đã xây đến tầng 6, chỉ trong hai tháng anh đã bán gần hết số căn hộ. Nghỉ Tết xong khi thợ thi công còn chưa đi làm mở cửa công trình thì đã liên tục có điện thoại hỏi đến thăm nhà, anh ước tính, qua rằm tháng giêng có lẽ sẽ bán nốt diện tích còn lại để lấy vốn quay vòng đầu tư chung cư khác. Anh Diệp Toàn Trung - chủ đầu tư chung cư mini tại Ngọc Trục (Đại Mỗ, Từ Liêm) công bố bán chung cư mini theo hình thức góp vốn đóng thành 5 đợt. Điều này thêm một yếu tố có lợi để bán hàng do người mua nhà chung cư mini không phải là đối tượng có nhiều tiền hoặc có sẵn một cục. Trả tiền thành nhiều đợt sẽ giảm áp lực cho người mua và cũng là kế hoạch chi trả mà các gia đình trẻ có thể giải quyết được.

Chị Phạm Thu Hà quê ở Hải Dương vừa quyết định mua một căn chung cư mini tại Hà Trì (Hà Cầu, Hà Đông) tâm sự, hai vợ chồng chị gom góp sau gần chục năm mới có được 600 triệu, tìm mỏi mắt hết dự án nọ đến dự án kia toàn thấy tiền tỷ mà ngao ngán. Cũng có nghe đến chung cư mini từ trước đây nhưng do chưa có quy định nên không dám mua. Nay có nghị định và nhờ vài người đã từng ở chung cư mini tư vấn thêm nên gia đình quyết định vay mượn ông bà nội ngoại hỗ trợ thêm để sở hữu một căn. Tình hình tài chính của mình đến đâu thì chấp nhận điều kiện nhà ở đến đó. Nếu chưa có chung cư mini mà phải chờ để mua được chung cư bình thường thì vợ chồng con cái nhà mình không biết bao giờ mới hết cảnh thấp thỏm thuê nhà. An cư cái đã, dù có người bảo chất lượng không tốt nhưng ở vài chục năm ổn định chắc chắn không sập được vì nhà cũng phải được xây theo tiêu chuẩn, theo giấy phép. Mặt khác, chị có thể mua được nhà từ chính chủ mà không phải qua trung gian, khi có nhu cầu cần chuyển nhượng, mua bán thì chung cư này vẫn giao dịch bình thường, an toàn và đúng quy định của pháp luật. Chị cũng đã tham khảo cuộc sống của một khu chung cư mini tại Nhân Hoà, các gia đình sinh sống đều tuân thủ theo nội quy chung về khu vực chung (chỗ để xe, cầu thang, sảnh…) có chìa khoá cổng chung và chìa khoá từng nhà riêng và là thành viên của tổ dân phố trong khu vực nên về mặt an ninh xã hội chị và gia đình có thể yên tâm.

Ngày càng nhiều khu chung cư mini mới được đầu tư và rao bán nhưng dường như chưa thấm vào đâu so với nhu cầu của thị trường về loại hình nhà ở này. Trong khi có nhiều ý kiến cho rằng chung cư mini sẽ phá nát quy hoạch không gian đô thị và nó không thể tồn tại mãi mãi nhưng ở thời điểm hiện nay nó là một bước trong quá trình phát triển. Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam nhìn nhận căn hộ loại này có giá thành phù hợp với khả năng tài chính của người thu nhập không cao, góp phần làm tăng nguồn cung và tiết kiệm quỹ đất. Mới đây nhất, khi trả lời câu hỏi lời khuyên cho người dân về chung cư mini, một chuyên gia BĐS đã nói: “Ai có nhu cầu thì cứ mua”.

Theo Sở Xây dựng, năm 2011, Sở sẽ tập trung triển khai chỉ đạo của Chính phủ, TP Hà Nội về phát triển nhà ở cho học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo và nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp tập trung, người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị. Dự kiến, năm 2011, trên địa bàn TP Hà Nội sẽ có khoảng 3,5 triệu m2 nhà ở được xây mới.   Đáng chú ý, Sở Xây dựng sẽ chỉ đạo, hướng dẫn các chủ đầu tư thực hiện các dự án cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp trên địa bàn TP. Sở cũng tiếp tục rà soát, báo cáo UBND TP kiên quyết thu hồi nhiệm vụ đã giao cho

các đơn vị lập quy hoạch, lập dự án cải tạo chung cư cũ nhưng tiến độ không đáp ứng yêu cầu nhằm mục tiêu đẩy nhanh tiến độ cải tạo các khu chung cư cũ.

Bên cạnh đó, Sở Xây dựng sẽ chỉ đạo quyết liệt việc thực hiện phát triển nhà ở cho học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo và nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp tập trung, người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị; Đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án nhà ở công nhân tại xã Kim Chung (Đông Anh), Nguyên Khê (Đông Anh); nhà ở xã hội tại Khu đô thị mới Việt Hưng; nhà ở cho học sinh, sinh viên tại Pháp Vân, Tứ Hiệp – Thanh Trì, Mỹ Đình II - Cầu Giấy, Đồng Mai – Hà Đông; nhà ở cho công nhân khu công nghiệp Phú Nghĩa – Chương Mỹ, Sóc Sơn, Hoà Lạc và nhà ở cho người thu nhập thấp tại Khu đô thị mới Sài Đồng; Khu Ngoại giao đoàn (Từ Liêm), Thanh Lâm - Đại Thịnh (Mê Linh), khu Ngô Thì Nhậm - Hà Đông...

Hơn nữa, Sở Xây dựng phấn đấu hoàn thành và triển khai kế hoạch phát triển nhà ở cho học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo và nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp tập trung, người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị giai đoạn 2011-2015.

Mặt khác, Sở Xây dựng cho biết còn tham gia phối hợp khớp nối, điều chỉnh các dự án, đồ án khu vực từ Vành đai III đến sông Đáy đảm bảo các tiêu chuẩn, quy chuẩn, quy phạm quy hoạch, đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật - xã hội, sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả và phù hợp định hướng quy hoạch mới Thủ đô; Tổ chức tốt việc quản lý quỹ nhà ở trên địa bàn Thành phố; Thực hiện Đề án quản lý nhà biệt thự theo kế hoạch; Tiếp tục nghiên cứu, xây dựng mô hình xã hội hoá việc quản lý quỹ nhà ở, hình thành các công ty quản lý, vận hành, khai thác nhà ở chuyên nghiệp; Quản lý thông tin về đô thị, nhà ở; xây dựng quy chế cung cấp thông tin, xác lập ngân hàng dữ liệu về hệ thống thông tin về đô thị, nhà ở.

Hình thức mua nhà chung cư có thời hạn rất được ưa chuộng tại các nước từ Âu sang Á bởi chi phí thấp mà vẫn có lãi khi sang tay.   Phổ biến ở nhiều nước Với mục đích quan trọng nhất là bảo đảm quỹ đất, không ít quốc gia trên thế giới đã áp dụng hình thức bán nhà có thời hạn, đặc biệt là nhà chung cư. Tại Trung Quốc, ở một số thành phố lớn như Bắc Kinh, Thượng Hải, Thâm Quyến..., mọi căn hộ chung cư đều được bán dưới hình thức có thời hạn. Luật sở hữu nhà đất của Trung Quốc quy định, thời gian sử dụng kéo dài từ 50 đến 70 năm, tùy thuộc “tuổi thọ” của căn nhà và địa thế của tòa

chung cư. Tuy nhiên, nhiều nguồn tin cho rằng, Chính phủ nước này đang có kế hoạch kéo dài thời hạn sử dụng tối đa lên 80 năm.

Đối với Thái Lan, Bộ Đất đai của nước này đưa ra hai hình thức sở hữu cho người dân lựa chọn: sở hữu vĩnh viễn hoặc có thời hạn trong cùng một tòa nhà chung cư. Tuy nhiên, thời hạn sử dụng cho hình thức mua thứ 2 chỉ tối đa là 30 năm. Tuy nhiên, khi hết hạn sử dụng, người dân có thể xin gia hạn.

Giá cả mua căn hộ chung cư trong cùng một tòa nhà đương nhiên sẽ khác nhau. Vào cùng một thời điểm ký kết, giá căn hộ mua có thời hạn chỉ bằng khoảng 30 - 70% giá nhà mua vĩnh viễn.

“Mạnh dạn” hơn bất cứ quốc gia châu Á nào, Chính phủ Singapore cho phép bán nhà chung cư có thời hạn tối đa tới 99 năm. Tiền mua nhà có thể trả theo kỳ, giống như thuê nhà. Tuy nhiên, luật pháp Singapore quy định rõ, người mua nhà có thời hạn hoàn toàn có quyền dùng nó làm tài sản thế chấp.

Phang Lah Hwa, giám đốc ngân hàng OCBC của Singapore cho hay, miễn sao căn nhà còn thời hạn sử dụng khoảng 30 - 40 năm, chủ sở hữu có thể dùng nó để thế chấp vay tiền ngân hàng.

Trong khi các nước châu Á chỉ bán có thời hạn với nhà chung cư thì các quốc gia phương Tây, đặc biệt là Mỹ, bán có thời hạn với mọi loại hình nhà ở như chung cư, trang trại hay biệt thự...

Theo thống kê mới nhất, có tới 85% bất động sản Mỹ được bán dưới hình thức có thời hạn. Thời gian sử dụng tối đa có thể là 99 năm.

Dù tỷ lệ người sử dụng nhà có thời hạn không nhiều bằng Mỹ nhưng tại Anh, người mua có thời hạn sử dụng nhà lên tới 999 năm. Tuy nhiên, luật pháp Anh nêu rõ, người mua nhà có thời hạn chỉ được sở hữu căn nhà, trong khi người mua nhà vĩnh viễn có toàn quyền quyết định đối với mảnh đất nơi căn nhà tọa lạc.

Ngoài ra, khi hết hạn sử dụng, nếu có nhu cầu, người mua có thể xin gia hạn. Tuy nhiên, bên cạnh mức giá phải trả thêm do giá cả thị trường leo thang, người mua sẽ phải trả thêm một khoản phí tôn tạo nhà. Vì vậy, người dân Anh chấp nhận mua nhà mới và chuyển chỗ ở, thay vì phải trả thêm tiền.

Hấp dẫn hơn nhà sở hữu vĩnh viễn

Sở dĩ người dân tại nhiều quốc gia ưa chuộng hình thức mua nhà có thời hạn là bởi chi phí thấp hơn nhà sở hữu vĩnh viễn mà vẫn có thể đem lại “lời lãi”.

Theo ông Eric Cheng, Tổng giám đốc tập đoàn bất động sản ECG, mua nhà có thời hạn phần nào có thể hiểu là thuê nhà dài hạn nên giá cả đương nhiên thấp hơn hình thức mua nhà vĩnh viễn. Tại Hawaii, Mỹ, giá nhà chung cư có thời hạn thấp hơn 30% so với nhà mua trọn đời. Trong khi đó, người dân Indonesia có thể tiết kiệm tới 50% khi mua nhà có điều kiện về thời gian sử dụng.

Không chỉ vậy, người mua nhà có thời hạn còn không phải trả khoản thuế đất hoặc trả với mức thấp hơn nhiều nhà sở hữu trọn đời.

Bên cạnh đó, William Wong, Giám đốc điều hành Công ty bất động sản Realstar của Singapore khẳng định, nhà chung cư có thời hạn không chỉ thu hút người có nhu cầu sử dụng thực sự mà còn hấp dẫn đối với giới đầu tư.

“Trước kia người dân cũng như giới đầu tư Singapore thường ưa chuộng nhà sở hữu vĩnh viễn bởi giá trị sử dụng lâu dài. Tuy nhiên, những năm gần đây, quan điểm đó trở thành lạc hậu bởi hầu hết tòa nhà chung cư tọa lạc tại các khu đô thị lớn của Singapore đều chỉ được phép mua có thời hạn”, ông Wong cho hay.

Ông Wong giải thích, để bảo tồn quỹ đất ở những khu đô thị lớn, Chính phủ Singapore có xu hướng xây dựng chung cư có thời hạn tại những nơi có địa thế quan trọng. Trong khi đó, khi quyết định mua một căn hộ, nhà đầu tư hiện nay quan tâm đến địa thế hơn là giá trị sử dụng. Vì vậy, theo kinh nghiệm của giới “ôm đất” Singapore, dù bị hạn chế bởi thời gian sử dụng song giá nhà chung cư có thời hạn vẫn rất “được giá”.

Cụ thể, tại khu chung cư The Sail nằm sát tổ hợp giải trí sòng bạc sang trọng bậc nhất thế giới Marina Bay Sands của Singapore, giá một m2 tại thời điểm năm 2005 trung bình là 10.080 USD. Tuy nhiên, con số này vọt lên 28.000 USD một m2 vào năm 2009.

Theo ông Eric, giám đốc của The Sail, có tới 40% căn hộ tại khu chung cư này được mua không đơn thuần để ở. Điều đó có nghĩa là tòa nhà này được giới đầu cơ khá ưa chuộng bởi tốc độ leo thang giá cả rất hấp dẫn của nó.

Lý giải cho hiện tượng giá cả tăng vọt trong khi thời hạn sử dụng giảm dần này, Tay Huey Ying, giám đốc nghiên cứu thị trường của Collier International cho rằng: “Qua các nghiên cứu hơn 10 năm nay, tôi có thể kết luận rằng, giá nhà chung cư có thời hạn nhạy cảm với sự lên xuống của nền kinh tế hơn nhà sở hữu vĩnh viễn”.

Theo ông Ying, khi thị trường bất động sản sôi động, nhà đất mua bán nhanh chóng, nhà đầu tư sẽ ưa chuộng nhà có thời hạn hơn bởi có địa thế đẹp hơn mà thời hạn sử dụng cũng “không thành vấn đề” vì giao dịch nhanh. Ngược lại, khi thị trường ảm đạm, giao dịch khó khăn, thời hạn sử dụng còn lại của nhà chung cư sẽ khiến nhà đầu tư “chùn bước”. Vì vậy, nhà sở hữu lâu dài sẽ có giá hơn.

Chia sẻ quan điểm này, chuyên gia Nicholas Mak của tờ AsiaOne khẳng định, kết quả khảo sát thị trường bất động sản tại Đông Nam Á trong 18 tháng sôi động vừa qua cho thấy, giá nhà mua trọn đời tăng 38,2% trong khi giá nhà chung cư có thời hạn sử dụng vọt lên tới 46,2%.

Với những nhân tố đầy sức cuốn hút trên, giới chủ đầu tư các nước thường không phải “canh cánh” nỗi lo nhà chung cư có thời hạn “ế ẩm”. Tuy nhiên, đây vẫn là vấn đề gây đau đầu giới chức của không ít quốc gia bởi có thể đảm bảo quỹ đất song những cơn sốt do nó tạo ra vẫn có thể đẩy giá nhà lên mức khó kiểm soát.