Theo nhận định của VietRees, năm 2011, căn hộ giá trung bình vẫn được coi là an toàn cho nhà đầu tư so với kênh chứng khoán, vàng và ngoại tệ. Thị trường sẽ diễn biến theo hướng tích cực và tốt hơn so với 2010.
Chỉ trong khoảng 2 tháng có tới 4 đợt bán hàng tại dự án chung cư Lê Văn Lương Residentials
“Bi kịch” của căn hộ cao cấp
Không khó để nhận ra hàng loạt các căn hộ cao cấp đã phải đối mặt với rất nhiều khó khăn trong năm 2010 ngay cả với mức giá được xem là trung bình.
Theo thống kê của VietRees, tại TPHCM, nhiều dự án chỉ đạt được 30 - 40% so với kế hoạch đã điều chỉnh ở mức thấp, sức mua của thị trường ảm đạm, tỷ lệ giao dịch ở mức thấp kỷ lục so với nhiều năm trước đây. Phân khúc giá cao này đa phần tập trung ở khu vực trung tâm, cận trung tâm, khu vực phía Đông và Nam Sài Gòn.
Để đẩy mạnh bán hàng, nhiều chủ đầu tư đã áp dụng các hình thức như: chia sản phẩm thành nhiều cấp độ giá nhằm tăng mức đáp ứng cho nhiều nhóm đối tượng khách mua; giảm giá căn hộ; khuyến mãi quà tặng; bảo đảm tỷ giá tiền Việt/USD không tăng; hay tăng chiết khấu bán hàng…
Thậm chí nhiều chủ đầu tư thay đổi hơn 3 lần các đơn vị phụ trách phân phối tiếp thị nhưng công tác bán hàng không đạt được chỉ tiêu đề ra theo mong muốn chủ quan của chủ đầu tư.
Tại Hà Nội, tình hình cũng diễn ra tương tự. Điển hình như dự án căn hộ cao cấp IPH do Indochina Land làm chủ đầu tư có tổng số 390 căn hộ, được mở bán chính thức từ cuối năm 2009. Mặc dù được đánh giá là một dự án thực sự cao cấp theo đúng nghĩa và với không ít chương trình ưu đãi nhưng đến nay, số căn hộ còn chào bán chiếm khoảng 40% tổng số căn hộ.
Đáng chú ý, sau Savills, Knight Frank, CBRE Việt Nam là đơn vị thứ ba tiếp thị Dự án căn hộ Indochina Plaza Hanoi (IPH) số 239 - Xuân Thủy, quận Cầu Giấy, Hà Nội. Điều này cho thấy phần nào những khó khăn trong việc tìm đầu ra cho các dự án căn hộ cao cấp tại Hà Nội.
Theo nhận định của VietRees, tuy không phải là tất cả nhưng nhiều dự án gặp khó khăn trong đầu ra có thể xuất phát từ thực trạng các chủ đầu tư cứ triển khai phát triển dự án trước rồi mới tiến hành điều chỉnh sau. Trong khi đáng lẽ ra, để hiệu quả, chủ đầu tư cần phải tiến hành nghiên cứu thị trường thật kỹ sau đó đó mới nên thiết kế sản phẩm phù hợp với yêu cầu người mua, với thị trường hơn.
Căn hộ trung bình lên ngôi
Kể từ giữa tháng 10 đến nay, dự án chung cư Lê Văn Lương Residentials thuộc Khu đô thị mới Dương Nội của Tập đoàn Nam Cường đã chào bán tới 3 đợt với tổng số gần 500 căn hộ được bán hết 100% chỉ trong vòng chưa đầy 3 tiếng sau khi mở bán. Và với tín hiệu tích cực đó, chủ đầu tư cho biết sẽ tiếp tục mở bán đợt 4 vào 17/12 tới với số lượng lên tới hơn 200 căn.
Vì sao dự án này lại thuận lợi đến như vậy? Các chuyên gia cho rằng, vấn đề thực chất nằm ở sản phẩm phù hợp với yêu cầu của người mua và đáp ứng thị trường. Khi thị trường bất động sản có tính thanh khoản chậm, ngân hàng chưa mở rộng hầu bao, các chủ đầu tư sẽ phải hướng đến khách hàng là những người có nhu cầu thực.
Trong khi đó, để tiệm cận đến giá người tiêu dùng có thể chấp nhận được thì việc tung ra thị trường những sản phẩm có diện tích nhỏ cũng là cách để chủ đầu tư cạnh tranh với các dự án khác. Và trong thời điểm hiện nay, với một căn hộ có giá hơn 1 tỷ đồng (cho căn hộ khoảng 60m2) như ở chung cư Lê Văn Lương Residentials đáp ứng được khả năng và nhu cầu của nhiều người.
Đại diện sàn giao dịch bất động sản Vinh Gia (Hà Nội) mới đây cũng cho biết, những căn hộ diện tích nhỏ quanh đường Lê Văn Lương, hay khu Vân Canh có giá 18 - 25 triệu đồng mỗi m2 vẫn được nhiều người hỏi mua và lượng giao dịch thành công khá cao.
Tương tự, tại TPHCM, nghiên cứu của VietRees cho thấy trong năm nay, nhiều chủ đầu tư đã bắt đầu chuyển sang phát triển căn hộ trong phân khúc có giá khoảng 22 triệu đồng/m2 trở xuống. Các dự án này thực tế đã thu hút được sự quan tâm của người mua hơn và phân khúc này tập trung ở Quận 7, Bình Thạnh, Tân Bình, Tân Phú, Bình Tân.
Đặc biệt, đối với giới đầu tư, đầu cơ (đối tượng đã từng chi phối lớn về mặt bằng giá trong thị trường BĐS thời gian qua) cũng đã thay đổi hướng là không quan tâm nhiều đến phân khúc căn hộ cao cấp như trước kia.
Họ đã cẩn trọng nhiều hơn, rất thạo tin và đầu tư nhiều hơn vào phân khúc trung cấp. Bản thân các nhà đầu tư khi mua căn hộ bây giờ cũng mong bán lại cho những người có nhu cầu thật sự. Do đó dự án thu hút được người có nhu cầu thật sự thì cũng thu hút được giới đầu tư.
VietRees cũng dự báo, trong năm 2011, kênh bất động sản căn hộ giá trung bình vẫn được coi là kênh đầu tư an toàn cho nhà đầu tư so với kênh chứng khoán, vàng và ngoại tệ...
Thị trường sẽ diễn biến theo hướng tích cực và tốt hơn so với 2010. Trong đó, các dự án căn hộ có giá bán dưới 20 triệu đồng/ m2 hoặc có diện tích nhỏ hơn dưới 60m2, 75 m2, 90 m2 có giá từ 0,8 - 1,4 tỷ đồng sẽ có cơ hội bán tốt hơn.
