Thị trường bất động sản Hà Nội đang “dậy sóng” ở một số nơi do những tin đồn được giới đầu cơ bất động sản tung ra nhằm “làm giá”…   “Sốt giá” do chuyện di dời… Một tuần trở lại đây, giá đất tại huyện Sóc Sơn (Hà Nội) tăng vùn vụt và khách khảo giá kéo đến ùn ùn. Tại các xã Thanh Xuân, Minh Trí, Minh Phú, giá đất đang được hét tới mức 7-10 triệu đồng/m2, cao gấp 2-3 lần so với cuối năm ngoái, thậm chí có nơi còn lên đến 25-30 triệu đồng/m2. Tuy giá tăng, lượng người đến tìm hiểu đông, nhưng lượng giao dịch thành công rất ít.

Trên thực tế, việc giá đất tăng đột biến chỉ bắt đầu khi có thông tin 12 trường đại học, cao đẳng, 25 bệnh viện và 13 viện nghiên cứu có kế hoạch di dời từ nội đô về các huyện ngoại thành Hà Nội là Sóc Sơn, Gia Lâm, Đông Anh và một số tỉnh lân cận. Theo đó, ở Sóc Sơn rộ lên tin đồn sẽ có 6 trường đại học di dời về. Chỉ vài ngày sau khi có thông tin này, giá đất ở nhiều khu vực tại huyện Sóc Sơn đã đột ngột tăng giá.

Ông Nguyễn Mạnh Hải, Giám đốc một dự án bất động sản ở Sóc Sơn cho biết, huyện này đang có một số dự án bất động sản rất tốt, giá chỉ khoảng 10 triệu đồng/m2 mà vẫn bán chật vật. “Không có lý gì mà đất nằm trong làng, hạ tầng kém lại sốt và cao giá hơn các khu đô thị hiện đại này. Tất cả là do giới đầu cơ, cò đất đã tung tin nhằm “làm giá” bất động sản ở Sóc Sơn. Người mua nên cẩn thận vì mua thì dễ mà bán thì cực khó”, ông Nguyễn Mạnh Hải cảnh báo.

Tăng giá “đón đầu” quy hoạch

Vào giữa tháng 2/2011, có thông tin không chính thức lan truyền trên Internet rằng, tháng 3/2011, Đồ án Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội sẽ chính thức được phê duyệt và trụ sở của nhiều bộ, ngành sẽ được chuyển về Mỹ Đình. Thông tin này đã khiến giá đất khu vực này đột ngột tăng lên, nhất là đất tại khu vực đường Trần Thái Tông, nối từ đường Cầu Giấy sang đường Phạm Hùng. Giá đất mặt đường tại đây đang được báo giá với mức 400 triệu đồng/m2, cao hơn cuối năm 2010 từ 100 đến 150 triệu đồng/m2. Điều đáng nói là, cũng giống Sóc Sơn, ở thời điểm này, tại Mỹ Đình không ghi nhận nhiều giao dịch thành công.

Theo nhận định của chuyên gia Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, Đồ án Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đã xác định hướng phát triển về phía Tây, trong đó Mỹ Đình sẽ là tâm điểm, nên việc giới đầu tư bất động sản quan tâm đến địa điểm này là điều dễ hiểu. Thực tế, từ lúc Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đang được xây dựng, việc mua bán, đầu cơ đất đai đã diễn ra sôi động ở nhiều khu vực. Điều này có nghĩa là, thị trường bất động sản vẫn vận hành theo kiểu “nghe nói, nghe đồn”. Đây sẽ là môi trường thuận lợi cho nhiều chủ đầu tư, nhà đầu tư, môi giới hoạt động kiểu “đục nước béo cò”. Cũng không loại trừ khả năng các đại gia, giới đầu tư đã mua đất từ lâu, nay thổi phồng giá lên để kiếm lời.

Cho đến nay, bài học về cơn say đất do tin đồn “trung tâm hành chính sẽ chuyển lên Ba Vì” vẫn còn nóng hổi. Vì vậy, nhà đầu tư cần hết sức tỉnh táo, chỉ quyết định đầu tư khi có những thông tin xác thực từ cơ quan chức năng, tránh sa lầy vào “cái bẫy” của những tin đồn

Ngày 18/3 tới, doanh nghiệp đầu tiên thuộc Tập đoàn Phát triển Nhà và Đô thị (HUD) sẽ niêm yết trên HOSE. Đó là cổ phiếu HU3 của Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng HUD3.    Trên sàn chứng khoán hiện có nhiều “dòng họ” lớn với hàng chục thành viên đang niêm yết như “dòng họ” Sông Đà (thành viên của Tập đoàn Sông Đà, với mã cổ phiếu thông thường là SD… hoặc S…), “dòng họ” dầu khí (thành viên của Tập đoàn Dầu khí Việt Nam, với mã cổ phiếu PV), “dòng họ” Vinaconex (thành viên của Tổng công ty Xuất nhập khẩu Xây dựng Việt Nam, với mã cổ phiếu VC).

Theo ông Trần Đình Vọng, Chủ tịch Hội đồng Quản trị HUD3, ngoài việc thực hiện các dự án với vai trò là nhà thầu thứ phát cho HUD, HUD3 cũng đã và đang tập trung mạnh cho các dự án tự khai thác, với tư cách là chủ đầu tư độc lập.

Ông Nguyễn Văn Bách, Phó tổng giám đốc HUD cho biết, sau HUD3, trong năm 2011, HUD dự kiến đưa cổ phiếu của các công ty thành viên như HUD1, HUD2, HUD4… niêm yết trên sàn chứng khoán.

Nhìn lại các “dòng họ” đã có nhiều thành viên niêm yết trên sàn chứng khoán, ngoài “dòng họ” dầu khí, các “dòng họ” lớn còn lại khác đều thuộc lĩnh vực bất động sản. Đánh giá về cơ hội thị trường cho các công ty bất động sản niêm yết, ông Đào Đức Nghĩa, Chủ tịch HĐQT, kiêm Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển nhà đất Cotec (CLG) cho biết, giá bất động sản tại TP.HCM đang ở mức an toàn. Đối với thị trường phía Bắc, ông Nghĩa cho rằng, đây cũng là một thị trường tiềm năng, bởi lượng cầu luôn cao hơn khu vực phía Nam và giá cả khá ổn định.

Sự xuất hiện của một “dòng họ” lớn hoạt động trong lĩnh vực bất động sản như HUD trên sàn chứng khoán sẽ khiến cạnh tranh trên thị trường gay gắt hơn. Tuy nhiên, giới phân tích cho rằng, sự xuất hiện của “dòng họ” HUD có gây được sự chú ý lớn hay không, cần có thêm thời gian, bởi các “dòng họ” lớn khác trong lĩnh vực bất động sản vẫn đang chiếm một vị trí khá lớn trong danh mục của nhiều nhà đầu tư. Hơn nữa, cả Sông Đà và Vinaconex đều đang có số lượng doanh nghiệp niêm yết rất đông, lên tới vài chục thành viên. Do đó, ảnh hưởng của 2 nhóm cổ phiếu này trên thị trường là không nhỏ.

Cụ thể, “dòng họ” Sông Đà có 9 công ty “con”, từ Sông Đà 1 đến Sông Đà 9 đều đã niêm yết với mã cổ phiếu SD1, SD2, SD3, SD4... Đó là chưa kể các công ty phụ trợ khác của “dòng họ” như Công ty Cung ứng nguồn nhân lực Sông Đà, Công ty Tư vấn Sông Đà, Công ty Kỹ thuật Điện Sông Đà. Chưa hết, các công ty “cháu” cũng chiếm một lực lượng rất đông, với mã cổ phiếu như S96, S64, S55, S27, S12...

Trong khi đó, “dòng họ” Vinaconex cũng chiếm tỷ lệ áp đảo, với gần 20 công ty. Ngoài ra, một lợi thế nữa của “dòng họ” này trên sàn chứng khoán là ngay chính bản thân “trưởng họ” với mã cổ phiếu VCG cũng đã niêm yết, và đây cũng là một trong những cổ phiếu có tính thanh khoản cao trên thị trường chứng khoán

Trao đổi với báo giới, ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho rằng, chính sách thắt chặt tín dụng đối với lĩnh vực BĐS sẽ khiến thị trường rất khó khăn nhưng trong khó khăn thì các doanh nghiệp sẽ phải có sự điều chỉnh phù hợp.

Cụ thể, siết chặt tín dụng có thể khiến nhiều doanh nghiệp phải bán sản phẩm của mình để thu hồi vốn, từ đó người dân sẽ có nhiều lựa chọn hơn… Bởi vậy, thị trường sẽ  tự điều chỉnh chứ không phải do siết chặt tín dụng rồi mà nhà ở lại không có giao dịch nữa thì không đúng.

Sẽ vẫn có giao dịch và thậm chí có những phân khúc giao dịch sẽ mạnh hơn vì lãi suất cao, giá ngoại tệ, vàng... cao thì người dân sẽ có điều kiện để đầu tư BĐS và tranh thủ giá BĐS giảm họ sẽ mua.

Nghị quyết  11 của Chính phủ đã chỉ ra chi tiết là không khởi công mới những dự án không hiệu quả trong thời điểm hiện nay. Vấn đề bay giờ là phải xem xét những dự án nào đầu tư có hiệu quả không, có phục vụ mục tiêu xã hội không.

“Đối với các dự án nhà ở trung bình, nhà thu nhập thấp mà thị trường đang thiếu, đã khởi công và đang trong quá trình xây dựng, đẩy nhanh tiến độ thì chẳng có lý do gì lại không cho vay

Nhưng những dự án nhà ở dành cho đối tượng là người có thu nhập cao (dự án nhà ở cao cấp) theo quan điểm cá nhân tôi là không nên cho vay, ít nhất là trong giai đoạn này” - ông Hà nói.

Về thực tế một loạt các dự án nhà thu nhập thấp đang bị đình trệ khi không có vốn, theo giải thích của ông Hà, vấn đề không phải là thiếu vốn mà là đang bị vướng ở khâu chính sách, vấn đề là chính sách đang giải quyết.

Theo Ngân hàng Phát triển Việt Nam, không thiếu vốn cho các dự án nhà thu nhập thấp vay, chỉ có điều là mình phải hoàn thiện các thủ tục, kể cả các chủ đầu tư như đất đai đối tượng… thì ngân hàng mới cho vay được

Liên quan đến vấn đề siết chặt tín dụng trong BĐS, ông Phạm Sỹ Liêm, Tổng Hội Xây dựng Việt Nam cho rằng, siết tín dụng không có nghĩa là đình chỉ không rót vốn. Những dự án đủ pháp lý, vị trí đắc địa vẫn sẽ thu hút được nhiều nhà đầu tư và ngân hàng vẫn mở rộng hầu bao.

Giá nhà bỏ xa thu nhập Ông Nguyễn Mạnh Hà - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (BĐS) - đánh giá, tình hình phát triển nhà ở thời gian qua đạt được một số thành tựu nhất định, thể hiện ở sự tăng trưởng diện tích nhà ở lên gấp đôi trong vòng 10 năm (từ 709 triệu m2 năm 1999 lên 1,4 tỉ m2 vào năm 2009). Tuy nhiên, ông Hà nhìn nhận, thực trạng giá nhà ở tăng cao đã gây khó khăn cho việc tạo lập chỗ ở của người dân.

Nhiều bất cập trong chính sách nhà ở VN đã được các đại biểu mổ xẻ tại hội thảo góp ý cho chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến 2030 do Bộ Xây dựng tổ chức tại TP.HCM cuối tuần qua.

Hiện nay, nếu xét chỉ số giá nhà/thu nhập thì ở VN cao gấp 4 - 12 lần so với các nước trên thế giới (chỉ số này ở VN từ 24,5 - 26,6, trong khi khu vực Nam Á là 6,25, Đông Á là 4,14, châu Phi là 2,21; châu Âu, Trung Đông và Bắc Mỹ là 6,25; Mỹ Latinh và Ca-ri-bê là 2,38).

Bên cạnh đó, dù tăng được số lượng nhà ở (hiện cả nước đạt khoảng 22 triệu căn hộ), song tình trạng mất cân đối về tỷ trọng các loại nhà ở, chênh lệch về điều kiện ở của người dân ngày càng cao. Trong đó, vẫn còn hơn 7,4% nhà đơn sơ, 10,5% căn hộ diện tích dưới 30m². Đặc biệt, số hộ gia đình có nhà chật chội dưới 15m² hầu như không giảm trong 10 năm qua (vẫn chiếm 14%). Ngoài ra, tại nhiều đô thị vẫn còn các chung cư xây dựng trước năm 1980 đã và đang xuống cấp nghiêm trọng với điều kiện sinh hoạt kham khổ. Ở các địa phương vẫn phổ biến tình trạng nhà tự phát, xây thiếu quy hoạch, trái quy hoạch…

Một nguyên nhân quan trọng khác là nhà nước chưa có chính sách điều tiết nhằm đảm bảo thị trường nhà ở phát triển cân bằng, đặc biệt là điều tiết giá cả các phân khúc nhà ở. Đồng thời, chưa có chính sách về lập quỹ phát triển nhà ở, quỹ tín thác BĐS, quỹ đầu tư BĐS, thị trường thế chấp BĐS… nên chưa tạo được nguồn cung dồi dào về tài chính.

Tránh bình quân chủ nghĩa

Trước hàng loạt bất cập trong chính sách nhà ở, chiến lược phát triển của Bộ Xây dựng xoáy vào các nhóm giải pháp hoàn thiện về cơ chế, chính sách, quy hoạch - kiến trúc, đất đai, tài chính - tín dụng, khoa học - công nghệ… Bộ Xây dựng đưa ra nhiều đề án phát triển nhà với tổng đầu tư lên đến 410.000 tỉ đồng, nhằm mục tiêu đến năm 2015 diện tích nhà ở bình quân đạt 21,5m²/người và đến năm 2020 đạt 25m²/người. Sau năm 2020, xóa toàn bộ 1,6 triệu nhà tạm trên cả nước. Bộ cũng khẳng định đến năm 2030 diện tích nhà ở sẽ không còn là vấn đề bức xúc như hiện nay mà chủ yếu tập trung vào nâng cao tiện nghi, chất lượng nhà ở.

Tuy nhiên, ông Nguyễn Văn Đực - Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành - cho rằng, các chính sách nhà ở đưa ra cần sát thực tế, tránh nhận định lạc quan thái quá, đánh giá không đúng năng lực và thực lực, dẫn đến đưa ra chiến lược và dự báo sai.

Theo ông Đực, diện tích nhà ở hiện nay là 19,2m²/người, song thực tế đây là con số bình quân, trong đó có những người có nhiều nhà và những người không có nhà, ngay ở TP.HCM vẫn có nơi sử dụng diện tích chỉ 2m²/người. Do đó, nhà nước cần nhận thức đúng và tập trung tăng diện tích cho nhóm người nghèo và trung bình, thay vì phấn đấu tăng diện tích bình quân một cách chung chung. “Chương trình nhà ở xã hội dù được Chính phủ quan tâm nhưng chưa thấy chuyển biến mạnh mẽ. Đến thời điểm này, Hà Nội hoàn thành được 815 căn trong khi TP.HCM chỉ có 112 căn là quá ít. Bộ lại đề ra mục tiêu đến 2020 hoàn thành 600.000 nhà ở xã hội, tức 60.000 căn/năm là không khả thi” - ông Đực nói.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng, ông Nguyễn Trần Nam khẳng định sẽ tiếp thu tất cả ý kiến đóng góp của các địa phương, doanh nghiệp, người dân (sắp tới Bộ tiếp tục lấy ý kiến của Liên Hiệp Quốc) để hoàn thiện chiến lược phát triển nhà ở, trước khi trình Chính phủ dự kiến vào tháng 4 này. Ông Nam cho biết Chính phủ đã thành lập Ban chỉ đạo T.Ư về chính sách nhà ở và thị trường BĐS do Phó thủ tướng Hoàng Trung Hải làm trưởng ban, để đảm bảo thực hiện tốt chiến lược phát triển nhà ở thời gian tới.