Từ sốt chung cư mini…

Anh Đỗ Bảo Khánh, chủ một toà nhà chung cư mini tại ngõ 389, Trần Thái Tông (Cầu Giấy, Hà Nội) cho biết, nhu cầu nhà cho thuê vẫn rất lớn nên gia đình anh quyết định bán đi một nửa đất để xây nhà cho thuê. Khác với các gia đình khác ở khu vực này chủ yếu là xây nhà với diện tích từ 15 - 20m2 một phòng để cho sinh viên thuê, gia đình anh quyết định xây toà nhà 5 tầng với diện tích mỗi căn 30m2, mục tiêu là cho hộ gia đình thuê. Toà nhà 5 tầng được xây trên 200m2 có tổng cộng 25 căn hộ.

Nhà hoàn thành từ đầu năm 2010, ban đầu anh chỉ cho thuê đơn thuần, tuy nhiên khi có một số người hỏi mua anh đã quyết định bán 4 căn với giá 400 triệu đồng/căn. Cũng theo anh Khánh, từ khi có thông tin những căn hộ có diện tích từ 30m2 trở lên thuộc một ngôi nhà có diện tích từ vài trăm m2 trở lên sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà thì lượng người đến hỏi mua tới tấp với giá từ 700 triệu đến 1 tỷ đồng/ căn. Vì thế anh quyết định bán để lấy tiền đầu tư xây dựng một khu khác ngoài đường Hồ Tùng Mậu. Chỉ trong vòng chưa đầy 2 tháng, anh đã bán hết 21 căn.

Hiện nay, các khu vực tập trung nhiều chung cư mini nhất là khu vực Dịch Vọng Hậu, Dịch Vọng, Mai Dịch (Cầu Giấy), Khương Trung, Khương Đình (Thanh Xuân)… Xuất hiện từ khá lâu nhưng chỉ đến khi Nghị định 71 chính thức có hiệu lực thì thị trường này mới thực sự sôi động. Nhiều người đổ xô đi tìm mua chung cư mini khiến cho giá cả loại hình nhà ở này cũng tăng lên chóng mặt. Nhiều khu vực giá đã tăng lên gấp 2 lần.

Nhận diện những hệ lụy

Việc thừa nhận tính hợp pháp của loại hình chưng cư mini này được coi là tăng thêm một giải pháp giải quyết nhu cầu bức thiết về nhà ở hiện nay của một bộ phận rất lớn những người dân đang sống ở các đô thị bởi không phải ai trong số này cũng có đủ điều kiện để mua được một căn hộ tử tế trong các dự án chung cư lên tới vài tỷ đồng. Đặc biệt là những người có thu nhập thấp mà không thuộc diện được mua nhà ở xã hội, lao động ở tỉnh xa về làm việc.

Phát biểu tại một diễn đàn bất động sản gần đây, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam khẳng định, Bộ Xây dựng ủng hộ phát triển loại hình nhà ở này là để giải quyết nhu cầu nhà ở cấp thiết hiện nay tại các khu vực đô thị lớn. Nghị định 71 ra đời là chìa khoá để giải bài toán này. Nhà đầu tư bán chung cư mini không phải qua sàn nên mọi vấn đề về thủ tục, quy định trong quá trình triển khai và mua bán loại căn hộ này phải được chủ đầu tư thực hiện nghiêm túc, nếu không rất dễ xảy ra những tranh cãi sau khi mua bán hoặc trong quá trình sinh sống.

GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, quan ngại, chung cư mini có thể là giải pháp để giải quyết nhu cầu thực về nhà ở, song đó chưa hẳn là giải pháp tối ưu. Đây là một loại hình mới nên hiện giờ chưa thấy hết được những hệ lụy nảy sinh.

Trước tiên là sức ép về đô thị. Khu vực nội thành hiện đang trở nên quá tải cả về hạ tầng kỹ thuật lẫn xã hội. Nếu phát triển loại hình nhà ở này trong khu vực nội thành thì khu vực này sẽ phải chịu thêm một sức ép không hề nhỏ nữa.

Thứ hai, không ai có thể đảm bảo về điều kiện sống khi có hàng chục, thậm chí hàng trăm người cùng sống trên một diện tích đất nhỏ. Đơn giản như việc các chủ đầu tư có thực hiện đúng quy định phòng chống cháy nổ hay không? Các chung cư mini này nằm chủ yếu trong ngõ nhỏ nếu chẳng may có xảy ra cháy thì biện pháp giải quyết thế nào? Chúng ta không thể được quên bài học đã xảy ra một vài vụ cháy chung cư trong thời gian qua.

Chung cư mini chủ yếu là của tư nhân, nằm rải rác khắp nơi không có ban quản lý, sau này xuống cấp lấy đâu ra nguồn duy tu, bảo dưỡng vì mạnh nhà nào nhà đó làm, lúc đó sẽ trở thành một vấn đề xã hội thực sự mà chúng ta cần thiết tính đến nếu không nó sẽ lại trở thành vấn đề làm đau đầu các nhà quản lý sau này

Dự kiến, vào quý IV/2010, Tổng Công ty Phát triển Nhà và Đô thị (HUD), sẽ khởi công hai dự án nhà thu nhập thấp tại Mê Linh Đại Thịnh 2, với khoảng 4.000 căn hộ và Khu đô thị Bắc An Khánh ở huyện Hoài Đức, với khoảng 10.000 căn hộ.

Thành phố Hà Nội phấn đấu đến hết năm 2015 sẽ có khoảng hơn 15.000 căn hộ được đưa vào sử dụng và đến tay người thu nhập thấp.

Giới quan sát thị trường cho rằng mặc dù nhu cầu về nhà ở hiện nay rất lớn, nhưng các công ty địa ốc, vì nhiều lý do khác nhau, vẫn đang phải chật vật chào bán sản phẩm tới người mua nhà để ở. Hơn nữa, việc vắng bóng các nhà đầu tư thứ cấp nhỏ lẻ do tính thanh khoản của thị trường thấp cũng là một nguyên nhân khiến thị trường ít sôi động hơn.

<!--[if !vml]--><!--[endif]-->Ông Hugo Slade, Phó giám đốc công ty nghiên cứu thị trường Cushman & Wakefield Vietnam, cho biết tổng nguồn cung trong 8 tháng đầu năm nay khoảng 11.200 căn hộ, trong đó căn hộ có giá trung bình chiếm khoảng 76%. Khu vực có số lượng căn hộ chào bán lớn nhất là quận 2 với gần 2.000 căn và quận 7 với khoảng 1.900 căn hộ.

Ông Hugo Slade cho biết trong 8 tháng qua đã có 46 dự án với tổng số 8.550 căn hộ có giá trung bình 15,5 triệu đồng/mét vuông đã được tung ra chào bán trên thị trường. Tuy nhiên, nhu cầu thị trường vẫn thấp ở tất cả các phân khúc căn hộ. Trong đó, tỷ lệ bán được của hạng A (45 – 56 triệu đồng/mét vuông) chỉ chiểm khoảng 14%, hạng B (28 – 36 triệu đồng/mét vuông) chiếm khoảng 17% và hạng C (15 – 16 triệu đồng/mét vuông) chiếm 20%.

Lý giải về việc này, ông Hugo Slade cho rằng sở dĩ nhu cầu thấp vì giá bán căn hộ hiện nay không phù hợp với khả năng chi trả của người mua và giới đầu cơ ít có cơ hội hơn do lợi nhuận không còn hấp dẫn như trước. Hơn nữa, bên cạnh việc lãi suất cao, thủ tục cho vay cũng không đơn giản cho người mua nhà để ở.

Mặc dù sức mua trên thị trường vẫn còn yếu, nhiều doanh nghiệp địa ốc vẫn quyết định tung sản phẩm ra thị trường vào thời điểm này. Theo nhận xét của một giám đốc doanh nghiệp, thị trường trầm lắng hơn hai năm qua khiến nguồn tài chính dự trữ của các doanh nghiệp cũng gần như cạn kiệt. Do vậy, ngoài việc tìm nguồn vốn từ các nhà đầu tư thứ cấp, các đối tác, các ngân hàng, thì việc đưa sản phẩm ra bán cũng là một kênh huy động vốn cho dự án của mình.

Trong số các dự án chào bán, dự án Thuduc House Apartment của Công ty Phát triển nhà Thủ Đức đang được chào bán giai đoạn 2 vào cuối tuần này sau khi công ty này chào bán giai đoạn 1 khoảng 120 căn hộ với giá từ 15,5 triệu đồng/mét vuông. Đây là dự án đã hoàn thành và người mua có thể dọn vào ở ngay.

Ở một dự án khác, Công ty cổ phần Vạn Phát Hưng đang chuẩn bị chào bán 110 căn hộ đầu tiên của dự án chung cư La Casa trên đường Hoàng Quốc Việt và Đào Trí cạnh sông Nhà Bè, quận 7, TPHCM với giá khởi điểm 19,5 triệu đồng/mét vuông. Đây là dự án có quy mô khá lớn, gồm 10 tòa nhà cao từ 25 đến 35 tầng. Khi hoàn thành sẽ cung cấp cho thị trường khoảng 2.000 căn hộ có diện tích từ 85 đến 124 mét vuông.

Ông Võ Anh Tuấn, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Vạn Phát Hưng, cho rằng nếu chờ thị trường khởi sắc mới bắt đầu làm dự án thì phải 6 - 7 tháng nữa mới có sản phẩm để đưa ra thị trường. Do vậy việc tung sản phẩm ra trong thời điểm này nhằm đón đầu thị trường.

Ông Nguyễn Vũ Bảo Hoàng, Phó tổng giám đốc Công ty Phát triển nhà Thủ Đức, cho rằng với nhu cầu về nhà ở như hiện nay, lượng cung căn hộ trung cấp tại thời điểm này và trong vòng từ 10-15 năm tới vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu thị trường. Do vậy, sẽ có những doanh nghiệp lựa chọn chiến lược riêng, hoặc là dòng sản phẩm căn hộ cao cấp, hoặc là dòng sản phẩm căn hộ trung cấp, cũng có thể là những căn hộ giá rẻ cho người có thu nhập thấp.

Tuy nhiên, sẽ không chỉ có các doanh nghiệp trong nước mới tập trung vào phân khúc thị trường căn hộ có giá trung bình, một số công ty địa ốc nước ngoài cũng đang nhắm đến thị trường này, trong đó có công ty CapitaLand của Singapore. Lãnh đạo công ty này, sau khi cất nóc dự án căn hộ The Vista ở quận 2, TPHCM, cho biết sẽ bắt đầu phát triển các dự án căn hộ có giá dưới 20 triệu đồng/mét vuông nhằm đa dạng dòng sản phẩm của mình tại thị trường Việt Nam.

Ông Hugo Slade cho rằng xu hướng phát triển dự án bất động sản chú trọng đến yếu tố giá cả đã hình thành và sẽ đậm nét hơn trong hai năm tới. Trong ngắn hạn, nguồn cung lớn đang tạo áp lực về giá cho các dự án, và xu hướng phát triển dự án căn hộ ra các khu vực ngoại thành sẽ tiếp tục vì giá đất ngày càng cao. Trước đây yếu tố khoảng cách có thể là rào cản cho các dự án ở xa trung tâm thành phố, nhưng việc phát triển hạ tầng giao thông đang giúp kéo gần dự án lại với người tiêu dùng.

Bộ KH&ĐT vừa có Văn bản đề nghị UBND các tỉnh, TP trực thuộc Trung ương tự rà soát, đánh giá và báo cáo tình hình quản lý Nhà nước và thực hiện đối với các dự án BĐS du lịch và nghỉ dưỡng tại địa phương.

Ảnh minh họa

Theo đó, các dự án BĐS du lịch và nghỉ dưỡng được cơ quan có thẩm quyền cấp phép qua từng thời kỳ, bao gồm: Các dự án đầu tư khu du lịch sinh thái, khu vui chơi giải trí (kể cả casino). Các dự án đầu tư khu nghỉ dưỡng (gồm biệt thự, căn hộ cao cấp, khách sạn). Các dự án kết hợp du lịch và nghỉ dưỡng. Các dự án sân golf và dự án du lịch, nghỉ dưỡng có sân golf.

Bộ KH&ĐT yêu cầu UBND các tỉnh, thành lập báo cáo bằng văn bản gửi về Bộ trước ngày 30/11/2010. Trên cơ sở báo cáo của các địa phương, Bộ KH&ĐT sẽ tổng hợp, đánh giá và lập kế hoạch thanh tra, kiểm tra tại địa phương.

Theo đó, các dự án BĐS du lịch và nghỉ dưỡng được cơ quan có thẩm quyền cấp phép qua từng thời kỳ, bao gồm: Các dự án đầu tư khu du lịch sinh thái, khu vui chơi giải trí (kể cả casino). Các dự án đầu tư khu nghỉ dưỡng (gồm biệt thự, căn hộ cao cấp, khách sạn). Các dự án kết hợp du lịch và nghỉ dưỡng. Các dự án sân golf và dự án du lịch, nghỉ dưỡng có sân golf.

Bộ KH&ĐT yêu cầu UBND các tỉnh, thành lập báo cáo bằng văn bản gửi về Bộ trước ngày 30/11/2010. Trên cơ sở báo cáo của các địa phương, Bộ KH&ĐT sẽ tổng hợp, đánh giá và lập kế hoạch thanh tra, kiểm tra tại địa phương.