Dự án West Lake Dominium được định vị đắc địa ngay kề Khu Ngoại Giao Đoàn mới, với tầm nhìn bao quát phong cảnh thiên nhiên thanh bình của Hồ Tây và  Khu Công Viên Hòa Bình.

Công trình cũng nằm kề gần trục đường quốc tế Phạm Văn Đồng và ngay gần Bến Xe Buýt Thăng Long giúp cư dân của tòa nhà dễ dàng tiếp cận đến Trung tâm kinh tế, chính trị và văn hóa lâu đời của Hà Nội, và Trung tâm kinh tế và chính trị của Hà Nội mở rộng.

Đồng thời sự phát triển của dự án Tây Hồ Tây và hệ thống giao thông nối tiếp từ Hồ Tây đến tòa nhà West Lake Dominium (mở đường Xuân La – Xuân Đỉnh) đang tạo ra một diện mạo mới cho khu vực và một sự lựa chọn mới cho người dân về một ngôi nhà mơ ước.

Tăng Triển

Đó là khẳng định của ông Lê Tuấn, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư phát triển không gian ngầm (IUS) – chủ đầu tư Dự án Bãi đậu xe ngầm Công viên Lê Văn Tám (quận 1, TP.HCM) tại buổi làm việc giữa công ty này với báo giới vào giữa tuần này. Sở dĩ có buổi làm việc trên là do sau khi động thổ Dự án, đã có thông tin cho rằng, IUS bán dự án này cho đối tác nước ngoài. Ông Lê Tuấn khẳng định rằng, không hề có chuyện chuyển nhượng và dự án này hoàn toàn là vốn của doanh nghiệp trong nước.

“Hiện nay, chúng tôi đã chuẩn bị đủ nguồn vốn để đầu tư Dự án. Cụ thể, Dự án sẽ được đầu tư bằng hai nguồn vốn là vốn chủ sở hữu và vốn vay, trong đó nguồn vốn chủ sở hữu khoảng 24 triệu USD, chúng tôi đã chuẩn bị từ hai năm qua. Nguồn vốn còn lại đã được nhiều ngân hàng cam kết tài trợ vốn vay”, ông Lê Tuấn nhấn mạnh, đồng thời cho biết, dù đã chính thức động thổ, nhưng Dự án vẫn còn vướng một số thủ tục cần phải tiếp tục giải quyết, sau đó mới chính thức khởi công.

Vướng mắc khiến dự án chưa thể khởi công là việc cơ quan chức năng và chủ đầu tư chưa thống nhất được về tiền sử dụng đất. Chủ trương lúc đầu của UBND TP.HCM là miễn tiền thuê đất cho Dự án và hỗ trợ lãi vay 3% trong thời hạn 10 năm. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện các bước thủ tục, Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM đã đề nghị chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất đối với những khu vực thương mại trên mặt đất.

Ông Tuấn cho biết, chỉ khi nào việc đóng tiền sử dụng đất được thực hiện, IUS được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì mới đủ điều kiện để khởi công dự án.

Hiện nay, dự án đang thực hiện hạng mục khoan cọc nhồi, công đoạn này sẽ kéo dài 5 - 6 tháng. Ông Tuấn hy vọng, các thủ tục cần thiết sẽ hoàn tất trong thời gian này.

Đây là bãi đậu xe ngầm lớn nhất nước và là bãi đậu xe ngầm đầu tiên ở TP.HCM được khởi động. Dự án được thực hiện theo hình thức BOT, với thời hạn 50 năm.

Với tổng vốn đầu tư khoảng 110 triệu USD, Bãi đậu xe ngầm Công viên Lê Văn Tám sẽ được xây dựng với kích thước 170 m x 172 m trong phạm vi diện tích công viên là 6,249 ha. Tổng diện tích sàn là 103.225 m2. Dự án bao gồm một bên là 5 tầng ngầm phục vụ mục đích đậu xe và hạ tầng kỹ thuật, chiếm 70% tổng diện tích; một bên là 3 tầng hầm, với mục đích thương mại, dịch vụ công cộng, chiếm 30% diện tích. Các lối ra của bãi đậu xe ngầm này tiếp giáp với các đường Võ Thị Sáu, Hai Bà Trưng và Điện Biên Phủ.

Thực tế, hình thức góp vốn hoặc mua trực tiếp từ chủ đầu tư đã được pháp luật công nhận và từ trước đến giờ, các nhà đầu tư vẫn thực hiện chủ yếu dưới hai hình thức này.

Luật Nhà ở và Bộ luật Dân sự quy định, các giao dịch liên quan đến nhà ở, như ủy quyền, mua bán, tặng cho…, thì phải công chứng, chứng thực. Để cơ quan có thẩm quyền công chứng, chứng thực, thì bất động sản đó phải có chủ quyền. Nghị định 71 quy định cụ thể hơn đối với trường hợp bên bán là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì không cần phải công chứng, chứng thực. Ngoài ra, Nghị định 71 còn cho phép các cơ quan công chứng chứng thực các giao dịch như ủy quyền quản lý, trông coi, sử dụng, bán, cho thuê đối với nhà ở đã được xây dựng xong (khoản 6, Điều 63).

Tuy nhiên, trên thực tế, dù nhà đã xây dựng xong, nhưng nếu chưa có chủ quyền, thì vẫn chưa thể thực hiện các giao dịch nêu trên, vì trái với Luật Nhà ở.

Về ủy quyền, cơ bản, Nghị định 71 vẫn hướng dẫn áp dụng đúng theo các quy định của Luật Nhà ở và Bộ luật Dân sự, tức là nhà đầu tư chỉ được ủy quyền cho người khác thực hiện một số quyền theo thỏa thuận trong hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng mua nhà với chủ đầu tư mà không thay đổi chủ thể tham gia, nếu ủy quyền để mua bán, tặng cho… thì phải có chủ quyền. Lâu nay, trên thị trường thường xảy ra trường hợp nhà đầu tư “nhượng” lại quyền mua bất động sản của mình cho ngưới thứ 2 bằng hình thức ủy quyền thay mình thực hiện một số giao dịch với chủ đầu tư kèm theo hợp đồng mua bán giấy tay, rồi người thứ 2 “nhượng” lại cho người thứ 3… cũng bằng hình thức này để kiếm lời (“lướt sóng”). Về mặt pháp lý, hình thức “chuyển nhượng” này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, không đảm bảo quyền lợi cho người sau. Khi phát sinh tranh chấp, “chuyển nhượng” theo hình thức ủy quyền như vậy sẽ không được pháp luật công nhận.

Đối với chủ đầu tư, Nghị định 71 hạn chế huy động vốn với đối tác là cá nhân, tổ chức để chia lợi nhuận bằng sản phẩm là nhà ở. Mức huy động để phân chia không vượt quá 20% số lượng nhà ở cho mỗi dự án không phải thông qua sàn giao dịch bất động sản và phải đăng ký với Sở Xây dựng. Việc khống chế ở mức 20% và phải đăng ký có thể sẽ gây khó khăn cho các chủ đầu tư không mạnh về tài chính, nhưng góp phần làm trong sạch môi trường kinh doanh, tạo điều kiện cho các cá nhân, tổ chức góp vốn xây dựng nhà ở với chủ đầu tư nắm được thông tin chủ đầu tư đã đăng ký bao nhiêu phần trăm tại Sở Xây dựng để tránh phát sinh tranh chấp và hạn chế rủi ro về sau.

Có ý kiến cho rằng, Nghị định 71 hạn chế hoạt động lướt sóng đối với các nhà đầu tư thứ cấp, làm phát sinh nhiều rủi ro tiền ẩn từ việc quy định về ủy quyền, chuyển nhượng hợp đồng góp vốn…, nhưng thực tế, Nghị định này không có nhiều quy định mới nhằm hạn chế các giao dịch đối với các nhà đầu tư thứ cấp, mà vẫn áp dụng các quy định pháp luật đã có trước đó.

Tóm lại, cơ bản về mặt pháp lý, Nghị định 71 không làm “lạnh” thị trường bất động sản, mà chỉ minh bạch hoá các quan hệ đã được điều chỉnh trong Luật Nhà ở và Bộ luật Dân sự.

(*)Văn phòng Luật sư Quốc Việt Luật