Theo Anh Minh

Nhà nước trong dự án (VGF); cơ chế giải ngân VGF; đấu thầu tuyển chọn nhà đầu tư thứ hai; ưu đãi và đảm bảo đầu tư…

Trước đó, vào tháng 7/2010, Thủ tướng Chính phủ đã giao Bộ GTVT chủ trì, phối hợp với Ngân hàng Thế giới (WB) xây dựng Cơ chế Thí điểm quản lý và thực hiện dự án theo hình thức PPP.

Cần phải nói thêm rằng, việc thiếu một khung cơ chế quản lý, triển khai và những chính sách ưu đãi đủ sức hấp dẫn các nhà đầu tư là một trong những vướng mắc lớn của Dự án - công trình đường cao tốc có tổng mức đầu tư lên tới 23.224 tỷ đồng này, từng được chốt tiến độ khởi công vào cuối năm 2010.

Thứ trưởng Bộ GTVT Ngô Thịnh Đức cho biết, Cơ chế Thí điểm quản lý và thực hiện Dự án theo hình thức PPP ban hành kèm theo Quyết định số 71/2010/QĐ – TTg chỉ đưa ra những điều kiện “cần”, mà chưa tính đến đặc thù của ngành GTVT, trong đó đây lại là dự án PPP đầu tiên theo thông lệ quốc tế, với sự hỗ trợ của WB.

Trên thực tế, hiện chưa có bất kỳ dự án PPP nào được triển khai, do nhiều quy định tại Quyết định số 71 có tính khả thi thấp; khả năng tài chính của các nhà đầu tư, tổ chức tài chính trong nước còn yếu…

“Chính vì vậy, Cơ chế Thí điểm quản lý và thực hiện Dự án theo hình thức PPP là tổ hợp những điều khoản có thể áp dụng được từ các văn bản pháp lý về PPP đã có và các điều khoản bổ sung mới, để có thể áp dụng triển khai ngay cho Dự án, với tiêu chí đảm bảo tính cạnh tranh, minh bạch, phù hợp với thông lệ quốc tế”, đại diện Bộ GTVT cho biết.

Hiện chưa rõ Tập đoàn Bitexco (nhà đầu tư thứ nhất của Dự án) đánh giá về cơ chế này như thế nào, nhưng theo các chuyên gia, nhiều điều khoản trong Cơ chế Thí điểm này được coi là những ưu đãi “vượt khung” quy định hiện hành.

Được biết, trong cơ chế vừa được trình, Bộ GTVT đề xuất Thủ tướng Chính phủ cho phép doanh nghiệp Dự án được vay một khoản từ Ngân hàng Tái thiết và Phát triển quốc tế (IBRD) như là một khoản tín dụng dài hạn và để tăng tính hấp dẫn của Dự án.

Bên cạnh đó, tại Dự án, VGF đã được xác định cụ thể và có nhiều điểm khác biệt so với Quyết định số 71/2010/QĐ – TTg. Theo đó, VGF là khoản bù đắp thiếu hụt về tài chính của dự án do Nhà nước đóng góp (được tính bằng chênh lệch giữa giá trị hiện tại ròng của tổng chi phí đầu tư của Dự án và giá trị hiện tại ròng của tổng doanh thu ước tính của Dự án trong toàn bộ thời gian nhượng quyền), nhằm đảm bảo tính khả thi tài chính.

Cơ quan soạn thảo cũng đề nghị không đưa chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng vào tổng chi phí đầu tư Dự án, với lý giải là theo thông lệ quốc tế đối với các dự án PPP, thì đây là phần rủi ro mà Nhà nước phải gánh chịu để tạo lòng tin và thu hút các nhà đầu tư tư nhân tham gia.

Trước đó, Bộ GTVT đã từng đề xuất cơ cấu nguồn vốn đầu tư (không bao gồm chi phí giải phóng mặt bằng) Dự án như sau: vốn chủ sở hữu từ các nhà đầu tư tư nhân trong và ngoài nước (10,6%); vốn vay thương mại từ các ngân hàng thương mại, phát hành trái phiếu (11%), vốn hỗ trợ của Ngân sách cho chi phí xây dựng (29,4%); vốn vay từ IBRD (49%).

Theo các chuyên gia, cho dù Cơ chế Thí điểm quản lý và thực hiện Dự án theo hình thức PPP được chỉ định áp dụng cho riêng Dự án, nhưng nếu được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, thì đây vẫn có thể coi là “chìa khóa” chung cho các dự án PPP hạ tầng khác đang gặp nhiều vướng mắc về cơ chế triển khai.

Theo Hữu Tuấn

của một số ngành kinh tế động lực trong nhóm ngành bất động sản dẫn đến tình trạng người lao động không có việc làm, hoặc chỉ làm cầm chừng. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, năm 2011, có đến 90% doanh nghiệp bất động sản bị thua lỗ, doanh nghiệp không bán được hàng, trong khi phải trả lãi ngân hàng ở mức rất cao, doanh nghiệp bất động sản lại không thuộc nhóm đối tượng được hưởng ưu đãi vay vốn ngân hàng.

Giải cứu như thế nào?

Chuyên gia kinh tế Lê Xuân Nghĩa cho rằng, muốn cứu doanh nghiệp và thị trường bất động sản thì phải áp dụng cùng lúc nhiều “liều thuốc”, như gói cứu trợ, giãn thuế giá trị gia tăng (VAT), giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, đẩy nhanh đầu tư công… Vấn đề đầu tiên là phải xử lý nợ xấu của các doanh nghiệp bất động sản. Thời gian tới, Ngân hàng Nhà nước sẽ trình đề án về khả năng cho vay mới, khoanh nợ cũ cho những doanh nghiệp có khả năng tồn tại và phát triển, xóa nợ bằng dự phòng rủi ro… Bên cạnh đó, sẽ tiến hành các hoạt động mua bán nợ, phân loại nợ, phân loại doanh nghiệp…, với mục tiêu để tiến hành cho vay mới. Năm nay, dự kiến lạm phát sẽ được khống chế ở mức thấp, nên đây là thời điểm thích hợp để thực hiện các khoản đầu tư công theo kế hoạch; sẵn sàng cho ứng trước vốn xây dựng cơ bản của năm 2013 để thực hiện trong năm 2012.

Ông Nguyễn Lam Sơn, Tổng giám đốc Công ty Việt Trust cho rằng, chỉ nên giải cứu địa ốc bằng cách tài trợ cho người mua nhà, vì nếu hỗ trợ cho các doanh nghiệp nhiều quá thì sẽ làm cho thị trường phát triển lệch lạc. “Việc ưu đãi thuế cho doanh nghiệp chỉ có thể xem là giải pháp tạm thời. Về lâu dài, chỉ có ưu đãi cho người mua nhà mới có thể cứu được thị trường”, ông Sơn nói.

“Tia sáng cuối đường hầm”

Một số yếu tố tích cực liên quan đến vốn cho bất động sản đang hé lộ. Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam cho biết, có thể từ nay đến cuối năm, thị trường bất động sản sẽ có thêm nguồn vốn lớn (khoảng 120.000 tỷ đồng) được “bơm” từ nguồn trái phiếu chính phủ. Theo kế hoạch, trong số 180.000 tỷ đồng đầu tư công dành riêng cho năm 2012, hiện mới dùng 60.000 tỷ đồng. Ngoài ra, nếu tính cộng thêm 38.000 tỷ đồng trái phiếu chính phủ tạm ứng trước vốn của năm 2013, thì trong 7 tháng cuối năm thị trường có thể đón nhận gần 200.000 tỷ đồng. Đó là chưa kể đến gói giải pháp khoanh nợ 100.000 tỷ đồng tạo điều kiện cho các ngân hàng giải ngân cho vay giúp tăng trưởng kinh tế. Đây là nguồn tài chính quan trọng tác động tới nhiều ngành kinh tế, trong đó có địa ốc.

Gần đây, cùng với việc các ngân hàng thương mại hạ lãi suất huy động, thì lãi suất cho vay mua nhà đang giảm từ 20%/năm xuống 16%/năm. Lãi suất tiết kiệm thấp, nên người dân đang có xu hướng rút tiền gửi ngân hàng chuyển sang kênh đầu tư khác, trong đó có cả bất động sản. Thị trường vàng, ngoại tệ gần đây không có sóng lớn và có dấu hiệu các nhà đầu cơ đang âm thầm rút lui. Dự kiến, trong tuần này, Bộ Xây dựng sẽ trình Chính phủ Đề án Quỹ tiết kiệm cho người nghèo có sự hỗ trợ của Nhà nước và Quỹ tiết kiệm cho người trung lưu hỗ trợ cho người mua nhà.

Theo Quang Hưng

Chủ nhân các số điện thoại 092735090x - 094628888x rao bán lỗ căn hộ khu Ngoại Giao đoàn gần công viên Hòa Bình (xã Xuân Đỉnh, huyện Từ Liêm, Hà Nội). Căn hộ tại các toà N04T1 - NO4T1, N03T3 - NO3T3, N03t4 - NO3T3, NO3T8 - N03T8 có diện tích 80 - 160 m2, 2 - 3 phòng ngủ, đang được rao giá bán 20 - 21 triệu đồng/m2 (người bán bao sang tên hợp đồng), trong khi giá mua là 26,5 triệu đồng/m2 (giá hợp đồng là 24,5 triệu đồng/m2, đã có thuế giá trị gia tăng).

Căn hộ tại Dự án Văn Phú Victoria (Hà Đông, Hà Nội) cũng đang được nhiều người rao bán “cắt lỗ” với mức giá 16,5 triệu đồng/m2 (vào tên hợp đồng cho người mua), trong khi giá ký hợp đồng là 17 triệu đồng/m2 và giá người mua trước đây phải trả là 21 triệu đồng/m2...

Trên đây là nội dung của 3 trong số hàng chục các tin rao bán căn hộ của khách mua nhà. Các nhà đầu tư thứ cấp đều đưa ra mức giá thấp hơn 3-5 triệu đồng/m2 so với giá chủ đầu tư công bố. Đây thực sự là khó khăn lớn với các chủ đầu tư dự án căn hộ chung cư vào thời điểm này, vì hầu như nó “chặn” toàn bộ nguồn khách hàng có nhu cầu mua căn hộ, bởi người mua có thể tiếp cận mức giá bán “sơ cấp” giảm 15 - 20%.

Trong khi đó, theo CBRE Việt Nam, tại thị trường sơ cấp, từ đầu năm 2012, chủ đầu tư tiếp tục giảm mức giá chào bán căn hộ chung cư. Có 53% số căn hộ chào bán mới có giá dưới 22 triệu đồng/m2 (dưới 1.000 USD/m2, hiện tượng ít gặp kể từ cơ sốt nhà đất năm 2007). Các vị trí hấp dẫn như Mỹ Đình, Định Công và Cầu Giấy có giá chào bán quanh mức 1.000 USD/m2.

Theo ông Richard Leech, Giám đốc điều hành CBRE, điều này sẽ khiến dự án có vị trí kém thuận lợi hơn sẽ phải nỗ lực nhiều hơn để thu hút khách mua. Nhiều chủ đầu tư đang nghiêm túc cân nhắc việc giảm kích thước và mức độ hoàn thiện căn hộ, nhằm hạ giá cả thành cả căn, nhưng việc làm này đang vướng phải mật độ xây dựng và tỷ lệ diện tích căn hộ trong một dự án theo quy định của Bộ Xây dựng.

Trên thị trường thứ cấp, giá chào bán tiếp tục xu hướng giảm từ quý II/2011 đến nay. Mức điều chỉnh giá trong quý này là một trong những mức giảm lớn nhất kể từ năm 2008. “Hiện nay, giá căn hộ trong bán kính 5 - 7 km so với trung tâm Hoàn Kiếm gần bằng mức giá trong bán kính 10 km tại thời điểm năm 2010. Điều này bất lợi với chủ đầu tư, nhưng giúp người mua tiến vào khu vực trung tâm hơn, dù ngân sách không đổi”, ông Leech so sánh.

Theo Nguyên Đức

“Làm kế hoạch trung hạn như vậy là phù hợp với thời gian hoàn thành một công trình và vì thế, biết nguồn lực đến đâu để sử dụng chủ động, linh hoạt và hiệu quả, góp phần đưa công trình vào sử dụng đúng tiến độ”, Bộ trưởng Bùi Quang Vinh nói và bày tỏ quan điểm rằng, đây cũng là cách để chống “bệnh” đầu tư dàn trải, lãng phí của đầu tư công thời gian qua.

Từng nhiều năm làm việc ở địa phương, Bộ trưởng Bùi Quang Vinh có lẽ rất thấu hiểu tình trạng không ít địa phương cứ “vô tư” ra các quyết định đầu tư, mặc dù không biết khả năng cân đối nguồn vốn ra sao, khiến đồng vốn đã hẹp lại bị chia nhỏ cho quá nhiều dự án. Điều này tất yếu dẫn tới hàng loạt dự án luôn trong tình trạng dở dang vì thiếu vốn, vừa chậm tiến độ, không hiệu quả, gây lãng phí.

“Nay phân bổ nguồn lực theo trung hạn, địa phương sẽ biết trong vòng 3-5 năm tới, họ chỉ có được chừng ấy tiền để biết cách phân bổ vốn cho những dự án quan trọng, cần thiết của địa phương. Tình trạng bố trí vốn một cách tùy tiện sẽ không còn, bởi đi kèm quyền chủ động, thì lãnh đạo địa phương cũng phải chịu trách nhiệm trước các quyết định đầu tư của mình”, Bộ trưởng Bùi Quang Vinh nhấn mạnh.

Nguyên tắc cơ bản của việc xây dựng kế hoạch đầu tư trung hạn, theo Dự thảo lần thứ nhất Nghị định Kế hoạch đầu tư trung hạn, mà Bộ Kế hoạch và Đầu tư vừa hoàn thành, đó là kế hoạch đầu tư trung hạn nhằm thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội đề ra tại các chiến lược phát triển, kế hoạch 5 năm và các quy hoạch phát triển của quốc gia, của ngành, lĩnh vực và địa phương.

“Kế hoạch đầu tư trung hạn được lập phù hợp với khả năng cân đối nguồn vốn ngân sách nhà nước, khả năng huy động nguồn vốn trái phiếu Chính phủ và khả năng thu hút các nguồn vốn đầu tư của các thành phần kinh tế khác”, ông Bùi Hà, Vụ trưởng Vụ Tổng hợp kinh tế quốc dân (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) nói và cho biết, một nguyên tắc khác của việc lập kế hoạch đầu tư trung hạn là phải bố trí vốn tập trung, nâng cao hiệu quả vốn đầu tư; ưu tiên bố trí vốn cho các ngành, các lĩnh vực, vùng lãnh thổ, các dự án lớn, quan trọng, có ý nghĩa quốc gia...

Một điểm đáng chú ý trong Dự thảo Nghị định, đó là để lập kế hoạch đầu tư trung hạn, dù là ở bộ, ngành Trung ương, hay ở địa phương, thì bên cạnh việc đảm bảo cân đối vốn, đều phải tổ chức tham vấn ý kiến của các cơ quan liên quan, hoặc các tổ chức, cá nhân về các dự án dự kiến đầu tư trong trung hạn. Thậm chí, còn phải tham vấn ý kiến của người dân đối với các dự án khởi công mới.

Việc này, theo một thành viên ban soạn thảo Nghị định, là rất cần thiết, để không chỉ giúp địa phương chủ động lựa chọn dự án, bố trí vốn đúng trọng điểm, mà còn có sự giám sát của cộng đồng trong quá trình thực hiện dự án.

Như vậy, một trong những công việc then chốt, có ý nghĩa quyết định đối với việc lập và triển khai các kế hoạch đầu tư trung hạn, đó là các bộ, ngành, địa phương phải xây dựng được danh mục các dự án. Nhưng lựa chọn dự án nào? “Phải có tiêu chí cụ thể, dự án như thế nào, phục vụ cho cái gì, khả năng cân đối vốn ra sao thì mới được đưa vào chương trình đầu tư trung hạn, chứ không phải là tất cả các dự án. Đối với các dự án đa thành phần vốn, thì cũng cần phải chứng minh được các nguồn vốn còn lại sẽ được đảm bảo ra sao”, Thứ trưởng thường trực Bộ Kế hoạch và Đầu tư Cao Viết Sinh nói.

Liên quan tới vấn đề này, trao đổi với Báo Đầu tư, nguyên Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Trần Xuân Giá đã khẳng định, để tái tái cấu trúc đầu tư công, có một nhiệm vụ rất quan trọng, đó là phải ngăn ngừa việc tiếp tục sản sinh ra những danh mục đầu tư “ba không” (không rõ mục đích, đầu tư để làm gì và cho ai; không cân đối được nguồn lực, gây chậm trễ việc đưa dự án, công trình vào sử dụng làm triệt tiêu hiệu quả; không xác định được phân kỳ đầu tư phù hợp, gây lãng phí lớn nguồn lực của dân). Do vậy, theo ông Giá, phải có các điều kiện và tiêu chí cụ thể, và cương quyết loại bỏ các danh mục đầu tư không phù hợp.

Nghị định Kế hoạch đầu tư trung hạn mới chỉ dự thảo lần đầu, nên chắc chắn sẽ được thảo luận, lấy ý kiến các bộ, ngành, địa phương để tiếp tục sửa đổi, trình Thủ tướng Chính phủ ban hành, dự kiến vào cuối quý III năm nay. Nếu như vậy, sẽ không kịp để chuẩn bị kế hoạch đầu tư trung hạn 2013 - 2015. Bởi thế, trong trường hợp này, nhiều khả năng, phải có một văn bản riêng về việc xây dựng kế hoạch đầu tư trong 3 năm trước mắt.