Cơ chế “đổi đất lấy hạ tầng” dễ dẫn đến tham nhũng do cách thức thẩm định giá đất. Thực tế nhiều vụ tham nhũng được phát hiện liên quan đến định giá quá thấp hoặc quá cao đối với đầu tư cơ sở hạ tầng…Từ “đổi đất lấy hạ tầng”…

Đây là nhận định của Ngân hàng thế giới (WB) được chỉ ra trong Báo cáo “đánh giá các yếu tố rủi ro gây tham nhũng trong quản lý đất đai” mới đây.

Nguy cơ tham nhũng trong cơ chế "đổi đất lấy hạ tầng"

Tại báo cáo trên, WB cho rằng, một trong những nguy cơ tham nhũng xuất phát từ việc các quan chức cấp tỉnh ra quyết định về việc giao và cấp đất, đồng thời là người chủ trì việc thẩm định giá đất nhưng lại không chịu sự giám sát bên ngoài. Và hệ thống thẩm định giá bị lạm dụng do thiếu tính độc lập.

Theo hệ thống thẩm định giá hiện nay, hầu hết các địa phương trong cả nước rất dễ có được giá đất thấp. “Thỏa thuận không chính thức” giữa chủ đầu tư và các cơ quan nhà nước liên quan sẽ đủ để định giá đất thấp hơn giá thị trường.

Nhưng để có được đất với giá thấp, chủ đầu tư sẽ có động cơ để hối lộ cho các quan chức nhà nước tham gia vào việc xác định giá giao/cho thuê đất. Nhóm nghiên cứu cho rằng có hai cách phổ biến để hối lộ quan chức.

Một là chủ đầu tư hối lộ quan chức nhà nước để được phê duyệt giá giao/cho thuê đất ở mức thấp; hai là chủ đầu tư hứa hẹn sau khi hoàn thành dự án, họ sẽ bán đất, nhà ở hoặc văn phòng với mức giá thấp hơn giá thị trường cho các quan chức nhà nước.

Đặc biệt, cơ chế “đổi đất lấy hạ tầng” được áp dụng từ lâu dễ dẫn đến tham nhũng nhờ cách thức thẩm định giá đất. Nhiều vụ tham nhũng được phát hiện liên quan đến định giá quá thấp hoặc quá cao đối với đầu tư cơ sở hạ tầng.

Biện pháp này gồm có một hợp đồng giữa UBND tỉnh và chủ đầu tư. Trong đó chủ đầu tư cấp kinh phí xây dựng cơ sở hạ tầng do nhà nước yêu cầu như đường xá, cầu cống, trạm thủy điện, hệ thống tưới tiêu… Sau khi hoàn thành cơ sở hạ tầng, nhà nước cấp một diện tích đất có giá trị tương đương với cơ sở hạ tầng đó cho chủ đầu tư vì mục đích thương mại.

… đến dự án BOT

Sau nhiều sự vụ xảy ra, cơ chế “đổi đất lấy hạ tầng” đã được bãi bỏ vào năm 2003. Nhưng những năm gần đây, nguy cơ tham nhũng tương tự lại xuất hiện trong việc giao/cấp đất cho các loại dự án BOT (Xây dựng - hoạt động - chuyển giao).

Trong những loại dự án này, các chủ đầu tư được giao/cấp đất (miễn phí) để xây dựng cơ sở hạ tầng khu đô thị mới. Sau đó, chủ đầu tư xây dựng nhà để bán và thu hồi lại vốn đầu tư.

Vì không có quy trình chống tham nhũng đối với việc xác định giá trị đất đai và cơ sở hạ tầng được đầu tư nên nhóm nghiên cứu cho rằng đã tạo ra kẽ hở rất dễ dẫn đến tham nhũng.

Trong trường hợp này, tham nhũng được thúc đẩy bởi đặc lợi kinh tế do chủ đầu tư có thể tạo ra từ chênh lệch giữa giá thị trường và giá do chính quyền cấp tỉnh phê duyệt đối với đất giao cho chủ đầu tư. Thực tế, giá UBND tỉnh đưa ra chỉ bằng 40 - 70% giá thị trường.

Có thể thấy, việc tự quyết định giá đất mà không bị kiểm tra càng dẫn tới nguy cơ tham nhũng nhiều hơn. Do đó, theo nhóm nghiên cứu, vấn đề này cần được cải thiện bằng cách xây dựng các quy định pháp lý để thuê ngoài các dịch vụ thẩm định giá qua các tổ chức độc lập có tính cạnh tranh và bằng cách giao quyền cho một ủy ban độc lập xét duyệt giá giao/cấp đất.

Đây là những bước đi triển vọng để giảm bớt những đặc lợi kinh tế to lớn mà đây chính là động cơ cho hành vi tham nhũng.

Theo Lan Hương – Dân trí

Có thể nói, dấu ấn để lại đối với bất động sản trong năm 2010 chính là những chính sách được ban hành nhằm đúng vào những lúc cả khách hàng lẫn chủ đầu tư đều cần đến một khuôn khổ pháp lý mang tính đột phá.Nghị định 71 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở được xem như một điểm sáng về chính sách để phần nào hạn chế được khái niệm mà xưa nay nhiều người vẫn dùng và đổ tội “do cơ chế”.

(Ảnh: Trần Việt/TTXVN)

Với nhiều điều khoản mới và đột phá như: xóa bỏ hình thức huy động vốn thông qua hợp đồng viết tay, chấp nhận tính pháp lý của chung cư mini, cho phép 20% giao dịch không qua sàn, quy định chi tiết các vấn đề và đối tượng được mua nhà ở xã hội... Nghị định 71 được xem như một lời giải góp phần đưa thị trường tiệm cận với hai từ: chuyên nghiệp.

Chính sách “đột phá” thị trường

Thế nhưng, với không ít chủ đầu tư, đặc biệt là chủ của những dự án căn hộ chung cư, Nghị định 71 cũng vô tình siết lại các mối làm ăn vốn đã mang lại tính thanh khoản cao cũng như những khoản lợi nhuận kếch xù cho họ trong nhiều năm qua. Đó là việc sàng lọc các nhà đầu tư thứ cấp - lực lượng đóng vai trò chính trong việc làm tăng hay giảm tỷ lệ giao dịch trên thị trường. 

Nghị định 71 ra đời coi như đã “tịch thu” mất cần câu cơm của họ bởi không cho phép nhà đầu tư thứ cấp ký hợp đồng mua bán với khách hàng. Huân chương nào cũng có hai mặt, và viễn cảnh thị trường vẫn ảm đạm trong những tháng cuối năm được xem là có nguyên nhân không nhỏ từ điều khoản trên.

Một quy định khác của Nghị định 71 cũng gây không ít tranh cãi, đó chính là việc quy định chủ đầu tư được phép bán 20% số căn hộ của một dự án mà không phải qua sàn giao dịch. Giới chuyên môn nhận định, đây là quy định “mở” của cơ quan quản lý nhằm tạo điều kiện cho các doanh nghiệp trong bối cảnh tìm kiếm và theo đuổi các dự án ngày càng khó khăn. 20% không phải qua sàn cũng được xem như chút ưu ái cho doanh nghiệp trong việc thực hiện nghĩa vụ thuế đối với nhà nước, đồng thời nó cũng được xem như một chút “của để dành”, sử dụng cho những lúc cần thiết, ngoại giao...

Thế nhưng, chỉ có điều những gì diễn ra trên thực tế lại đi quá xa so với những quy định trên giấy. Trong một lần nói về kết quả triển khai điều khoản trên cách đây chưa lâu, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết, qua kiểm tra, cơ quan này phát hiện có đến 80% các doanh nghiệp vi phạm về tỷ lệ giao dịch qua sàn.

Thậm chí, lãnh đạo Bộ còn “tiết lộ”, có doanh nghiệp mang tiếng bán qua sàn đúng 80% theo quy định nhưng thực tế toàn bộ trong số đó lại bán cho những “địa chỉ” đã được xác định trước, sàn chỉ là nơi hợp thức hóa giao dịch mà thôi.

Ngoài ra, còn một số chính sách được cơ quan quản lý ban hành trong năm qua như “cấm sử dụng chung cư làm văn phòng”, “quy định chi tiết về đối tượng mua nhà ở xã hội”, “thừa nhận sở hữu chung cư mini”... cũng ít nhiều tạo được dấu ấn trên thị trường BĐS cũng như đối với nền kinh tế, dư luận xã hội, trong đó bao gồm cả nghĩa tích cực lẫn tiêu cực.

Điểm sáng và những kỳ vọng

Có một thực tế dù không muốn nhưng vẫn phải thừa nhận, đó là trong khi những tín hiệu về nền kinh tế đang được cải thiện dần trong suốt cả năm qua thì thị trường bất động sản lại càng trở nên kém sôi động hơn, ngay cả so với năm 2009 – năm kinh tế thế giới và trong nước rơi vào khó khăn, suy giảm. Thực tế đó đã đi ngược lại với những khái niệm vốn vẫn được các chuyên gia đưa ra – “bất động sản là hàn thử biểu của nền kinh tế”.

Thế nhưng, trong một đám mây màu xám đó, người ta vẫn thấy lộ ra một vài điểm sáng từ những ngôi sao dù nó chỉ là bé nhỏ. Những ngôi sao đó không gì khác chính là những dự án vẫn bán chạy, những doanh nghiệp địa ốc vẫn có tăng trưởng vượt mục tiêu từ ngành nghề chính.

Những dự án mà có thể do “tiếng tăm”, do vị trí, thiết kế hay đơn giản chỉ là do cách bán hàng, tiếp thị của chủ đầu tư... nên lượng giao dịch tưởng chừng như không bị ảnh hưởng bởi những khó khăn của nền kinh tế hay sự khó tính của khách hàng.

Trong một lần chia sẻ với người viết, đại diện tập đoàn Indochina Land cho hay, trong suốt thời gian thị trường trầm lắng thì công ty này vẫn ghi nhận doanh thu tăng trưởng ở tất cả các dự án bán căn hộ, đồng thời kỳ vọng doanh thu sẽ đạt khoảng 40 triệu USD trong năm nay.

Ngay cả với những dự án bán lẻ, văn phòng, resort và căn hộ dịch vụ mà công ty này đang vận hành, tỉ lệ lấp đầy, công suất thuê vẫn ở mức tốt, nhiều hợp đồng mới được ký kết, nhiều khách thuê cũ có nhu cầu mở rộng địa điểm, các dự án resort luôn có tỉ lệ lấp đầy phòng cao.

Kết thúc năm 2010, Indochina Land vẫn “kiếm” được 21,5 triệu USD từ việc bán tất cả các dự án chỉ trong vòng 2 quý cuối năm. Riêng đối với dự án Indochina Plaza Hà Nội, nếu tính cả 2 tháng mở bán cuối năm 2009, chỉ với 390 căn hộ, dự án này đã mang về cho tập đoàn này hơn 65 triệu USD.

Trước những thành công vượt ngoài mong đợi của lĩnh vực bất động sản, Tổng giám đốc Indochina Capiatal, Peter Rider cho biết cuối tháng 11/2010, tập đoàn này vừa quyết định rót thêm 180 triệu USD vào bất động sản bằng việc công bố đóng Quỹ bất động sản thứ 3 của tập đoàn.

Không chỉ Indochina Capital thành công trong bối cảnh thị trường bất động sản ảm đạm vì vắng bóng người mua. Trong hai tháng cuối năm 2010, dường như những ai quan tâm đến bất động sản cũng đều biết đến “hiện tượng Nam Cường” tái xuất tại dự án Lê Văn Lương Residentials thuộc khu đô thị mới Dương Nội, Hà Đông, Hà Nội do tập đoàn này làm chủ đầu tư.

Vào cuối tháng 10/2010, trong lần mở bán thứ nhất hơn 100 căn hộ CT7D, chỉ sau 3 giờ mở bán, 100% căn hộ đã được bán hết trong sự tiếc nuối của những người đăng ký từ sớm nhưng không mua được.

Rồi đến hai lần mở bán tiếp theo trong tháng 11, do số người đăng ký lớn hơn nhiều số căn hộ bán ra, tập đoàn này đã phải áp dụng lại chiêu thức “bốc thăm quyền mua căn hộ”.

“Thành công vượt cả ngoài mong đợi chính là minh chứng rõ ràng nhất phản bác lại những tin đồn ác ý của dư luận cho rằng Nam Cường sắp phá sản sau sự ra đi của vị chủ tịch một năm trước”, Tổng giám đốc Trần Oanh của Tập đoàn Nam Cường tâm sự.

Ngoài những dự án, doanh nghiệp kể trên còn có một số doanh nghiệp bất động sản khác vẫn đứng vững và gặt hái được thành công trong bối cảnh thị trường trầm lắng suốt cả năm. Dẫu không nhiều nhưng những thành công đó cũng là điều khiến cho các doanh nghiệp khác phải xem xét, suy nghĩ.

Còn xét trên bình diện kinh tế và xu hướng thị trường, những điểm sáng về bán hàng và lợi nhuận của một số doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là trong khoảng thời gian cuối năm 2010, có thể được xem như những tín hiệu tốt lành trên thị trường trong năm 2011. Nhưng cũng cần lưu ý, trong bối cảnh mà thể chế và chính sách quản lý cũng như những hoạt động trên thị trường bất động sản vẫn còn nhiều hạn chế, thì kỳ vọng về một thị trường ổn định, bền vững và minh bạch mới vẫn là điều mà cả xã hội đang hướng tới.

Theo Từ Nguyên - VnEconomy

Sáng 30/1/2012, Đồng chí Trịnh Đình Dũng, Ủy viên Trung ương Đảng, Bộ trưởng Bộ Xây dựng; Đồng chí Nguyễn Thế Thảo Ủy viên Trung ương Đảng, Chủ tịch UBND Thành phố Hà Nội; Đồng chí Nguyễn Thanh Nghị Ủy viên DK Trung ương Đảng, Thứ trưởng Bộ Xây dựng cùng lãnh đạo Huyện ủy, UBND huyện Gia Lâm, Tập đoàn HUD, Tổng Công ty VIGLACERA long trọng tổ chức Lễ trồng cây và khởi công xây dựng Khu đô thị mới Đặng Xá II. Đây là Dự án BĐS lớn đầu tiên được khởi công tại Hà Nội đầu năm 2012 thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030 vừa được Thủ tướng Chính phủ quyết định.

Lễ khởi công Dự án Khu đô thị mới Đặng Xá II

Trong điều kiện thị trường BĐS đóng băng, việc huy động nguồn vốn gặp nhiều khó khăn, khởi công Dự án với mục tiêu bên cạnh những căn hộ thương mại theo cơ chế thị trường, dành 1000 căn hộ cho người thu nhập thấp và các đối tượng chính sách ( nhà ở phi hàng hóa) đã thể hiện rõ quyết tâm của chủ đầu tư VIGLACERA trong vai trò chủ đạo của doanh nghiệp ngành Xây dựng trong việc phát triển đô thị, góp phần xây dựng Thủ đô văn hiến, xanh, sạch, đẹp.

Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng, Chủ tịch UBND Thành phố Hà Nội trồng cây tại Công viên Khu đô thị mới Đặng Xá II

Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng cho rằng: việc khởi công Khu đô thị Đặng Xá II khẳng định quyết tâm của ngành Xây dựng, của UBND Thành phố Hà Nội, huyện Gia Lâm, Tập đoàn HUD, Tổng Công ty VIGLACERA và những người làm xây dưng quyết tâm thực hiện bằng được Chiến lược nhà ở để góp phần phát triển nhà ở, trong đó hết sức trú trọng phát triển nhà ở cho những người thu nhập thấp…Với sự hỗ trợ của Nhà nước, khu vực này sẽ tạo ra một khu đô thị mới văn minh, có những điều kiện sống ngày càng tốt hơn, đảm bảo cho người dân đến đây sống hạnh phúc với giá cả phù hợp khả năng thu nhập…

Dự án Khu đô thị mới Đặng Xá II với quy mô 39,02ha, tổng mức đầu tư 2.490 tỷ đồng được khởi công xây dựng và khi hoàn thành (năm 2016) sẽ cung cấp 352.598m2 sàn cho quỹ nhà ở Thành phố với các phân khu chức năng hợp lý từ khu nhà ở cao tầng, khu nhà ở thấp tầng, các công trình hỗn hợp đến các công trình hạ tầng xã hội, khớp nối hạ tầng với Khu đô thị mới Đặng Xá I tạo nên Tổng thể một Khu đô thị hiện đại, đồng bộ, tạo điểm nhấn tại cửa ngõ phía Đông Bắc Thủ đô, đáp ứng nhu cầu ở cho khoảng 15.000 cư dân, góp phần thực hiện thành công chương trình phát triển nhà ở của Hà nội đến năm 2020. Có thể nói khi hoàn thiện, Khu đô thị Đặng Xá hội tụ đầy đủ các yếu tố để trở thành nơi an cư lý tưởng cho mọi gia đình.

Là Khu đô thị có quy hoạch hoàn chỉnh: bên cạnh những khu nhà ở thì các công trình công cộng, dịch vụ cũng được phát triển đồng bộ như nhà trẻ, trường học, siêu thị, trung tâm thương mại cùng các khu thể thao trong và ngoài trời. Đây chính là nền tảng tạo nên một môi trường sống đầy đủ, bền vững và ổn định cho cư dân đô thị.

Là Khu đô thị có kiến trúc hiện đại: Từ những khu nhà cao tầng được thiết kế pha trộn giữa kiến trúc hiện đại và truyền thống, kết hợp hài hòa với khu biệt thự, nhà phố mang phong cách kiến trúc Châu Âu sang trọng và ấn tượng.

Là Khu đô thị xanh và yên bình:Với việc dành hơn 85.000m2 cho đất cây xanh được bố trí thành các khu cây xanh tập trung, khuôn viên cây xanh trong khu ở và dọc các tuyến đường nội bộ khu đô thị, bên cạnh đó với lợi thế vị trí dự án thừa hưởng khí khậu trong lành từ sông Hồng và sông Đuống sẽ tạo nên một không gian đô thị xanh và yên bình

Hữu Tuấn

Giá thuê trung bình quý IV/2011 đạt 570.000 đồng/m2/tháng, giảm 0,4% so với quý trước đó. Hiệu suất cho thuê trung bình của thị trường trong quý IV/2011 là 76%, giảm 11 điểm phần trăm so với quý III/2011.

Giá thuê trung bình của cả hạng A và hạng B đều giảm so với quý III/2011. Cụ thể, hạng A giảm 4,7% và hạng B giảm 4,9%. Riêng giá thuê căn hộ dịch vụ hạng C tăng 2,6% so với quý III/2011.

Báo cáo thị trường bất động sản quý IV/2011 của Công ty CB Richard Ellis Vietnam (CBRE) cũng ghi nhận, tỷ lệ trống trong quý IV/2011 là 11,42%, tăng hơn 3% so với quý trước đó (trừ 4 dự án mới khai trương gần đây là Grand Plaza, Hòa Bình Green, Crowne Plaza và Mê Linh Plaza). Tỷ lệ trống tăng chủ yếu do sự cạnh tranh từ các dự án mua để cho thuê và do hoạt động chào thuê trước khai trương của Calidas Landmark72.

Bà Đỗ Thu Hằng, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn của Savills Việt Nam nhận định, trong ngắn hạn, thị trường căn hộ dịch vụ sẽ sôi động, do bước vào cao điểm mùa du lịch và lượng chuyên gia, lãnh đạo doanh nghiệp sắp đến làm việc tại Việt Nam. “Mùa du lịch cao điểm từ tháng 12/2011 đến tháng 4/2012 sẽ thu hút thêm nhiều khách du lịch nước ngoài đến Việt Nam, trong đó có Hà Nội. Tổng lượng khách du lịch quốc tế đến Hà Nội năm 2011 đạt 1,9 triệu lượt, tăng 11% so với năm 2010. Nhiều khách trong số này đã thuê căn hộ dịch vụ để ở ngắn ngày, thay vì thuê khách sạn, từ đó tạo thêm nguồn cầu cho thị trường căn hộ dịch vụ. Mặt khác, Nhật Bản đã cam kết cung cấp số vốn ODA kỷ lục 1,9 tỷ USD cho Việt Nam trong năm 2012, hứa hẹn triển vọng về lượng chuyên gia người Nhật sang Việt Nam”.

Ông Marc Townsend, Giám đốc điều hành Công ty CBRE cho rằng, Calidas Landmark72 đi vào hoạt động chủ yếu nhắm vào khách thuê là người Hàn Quốc. Dự kiến, chủ đầu tư của dự án này sẽ sử dụng chính sách giá cạnh tranh nhằm lấp đầy nguồn cung lớn. Sự cạnh tranh mạnh với căn hộ mua để cho thuê của các dự án mới sẽ làm hiệu suất của các dự án giảm trong quý I/2012. Các dự án ở khu vực phía Tây, đặc biệt là trên đường Phạm Hùng sẽ thu hút khách thuê đang làm việc ở các khu công nghiệp khi đường vành đai 3 được hoàn thành.

Hiện tại, do thấy được sự hấp dẫn của phân khúc căn hộ cho thuê và sự khó khăn trong việc thanh khoản căn hộ để bán, nên nhiều chủ đầu tư đang có kế hoạch chuyển đổi căn hộ để bán sang căn hộ cho thuê. Giải pháp này cho phép chủ đầu tư có thu nhập từ việc cho thuê, mà vẫn giữ được quyền sở hữu; và khi thị trường nhà ở khởi sắc, chủ đầu tư lại có thể tiếp tục bán căn hộ. Tuy nhiên, bên cạnh các cơ hội, sẽ có nhiều thách thức cho chủ đầu tư trong việc chuyển hướng kinh doanh sang mô hình này. Thực tế cho thấy, những dự án căn hộ cho thuê hút khách trên thị trường hiện nay đều gắn với thương hiệu của công ty quản lý dịch vụ nước ngoài, như The Ascott, Norfolk Group hay InterContinental Hotel Group… Mặt khác, phân khúc này đang ngày càng cạnh tranh với nguồn cung dồi dào từ các căn hộ mua để cho thuê của các nhà đầu tư cá nhân