Quang Hà

“Hàng loạt hạng mục phụ trợ và cơ sở hạ tầng dự án được hoàn thiện cùng các khu biệt thự. Khi phát hiện một vài sai sót, chủ đầu tư dự án sẵn sàng làm lại theo yêu cầu của khách hàng. Những người bỏ tiền vào dự án này hoàn toàn có thể hài lòng với nỗ lực thi công của chủ đầu tư và các nhà thầu”, ông Richard Leech nói và cho biết, trong quý I/2012, mảng thị trường này còn được chứng kiến việc Công ty TNHH Phát triển khu đô thị Nam Thăng Long (chủ đầu tư Dự án Ciputra) chào bán 50 căn biệt thự cạnh Công viên Trung tâm Dự án Ciputra, quận Tây Hồ; Công ty Gamuda Land (chủ đầu tư Dự án Công viên Yên Sở, quận Hoàng Mai) cũng chào bán 200 căn biệt thự/nhà liền kề đầu tiên.

Theo CBRE Việt Nam, nối tiếp xu hướng của 3 quý trước, quý I/2012 tiếp tục chứng kiến sự giảm giá thứ cấp tại 50% số dự án khu đô thị. Mức độ giảm giá có khác nhau trong các nhóm khu đô thị phân theo tiến độ xây dựng. Dự án trong giai đoạn đầu hoặc đang xây dựng có mức giảm giá trung bình 5% so với quý trước. Trong khi đó, một số dự án đã hoàn thiện có giá ít biến động hơn.

Tương tự CBRE, Công ty TNHH Savills Việt Nam cũng dự báo những khó khăn của mảng thị trường này tại bản báo cáo thị trường địa ốc quý I/2012. Theo Savills Việt Nam, thị trường bất động sản (BĐS) Hà Nội đang có khoảng 40.000 căn biệt thự, nhà liền kề tại 117 dự án. Trong đó có 93 dự án cung cấp sản phẩm dưới dạng hợp đồng mua bán và 24 dự án còn lại được giao dịch dưới dạng hợp đồng góp vốn. Riêng các hợp đồng góp vốn cung cấp khoảng 27.300 căn tại các huyện ngoại thành của Hà Nội như Mê Linh, Quốc Oai và Đan Phượng.

Ghi nhận của Savills cho thấy, giá chào bán biệt thự, nhà liền kề có xu hướng giảm trên khắp các quận, huyện của Hà Nội.

Các quận Cầu Giấy, Tây Hồ và huyện Từ Liêm có mức giá chào bán cao nhất với mức giá được ghi nhận lên đến 120 triệu đồng/m2. Các dự án giao dịch dưới dạng hợp đồng góp vốn có giá chào bán thấp hơn nhiều, với mức dưới 40 triệu đồng/m2, thậm chí một số dự án tại Mê Linh, Đan Phượng chỉ có mức giá  15 – 17 triệu đồng/m2.

Một sự kiện có thể được xem là thú vị nhất của thị trường địa ốc Hà Nội trong quý I/2012 là, trong khi có nhiều đơn vị môi giới BĐS phải đóng cửa tạm dừng hoạt động, thì một tên tuổi mới tinh đã gia nhập thị trường. Đó là Công ty Tư vấn BĐS Sohovietnam. Dù mới gia nhập thị trường, nhưng gần như ngay lập tức, Sohovietnam tham gia vào việc cung cấp các bản nghiên cứu thị trường hàng quý – một công việc đòi hỏi khá nhiều thời gian và nhân lực.

Theo Sohovietnam, trong quý I/2012, phân khúc nhà liền kề - biệt thự tại các dự án đô thị mới đã giảm giá 20-30% so với cùng kỳ năm ngoái. Giao dịch rất chậm đối với biệt thự hoặc nhà liền kề có diện tích lớn, cho dù giá đã giảm mạnh. Riêng nhà liền kề (diện tích từ 60 m2 đến 80 m2 với giá  2 - 2,5 tỷ đồng) vẫn thu hút sự quan tâm nhiều nhất của người mua.

Hà Quang

170 - Đê La Thành, quận Đống Đa, Hà Nội cũng trùng vào giai đoạn Hà Nội “trảm” nhà cao tầng trong nội đô. Cộng thêm vào đó là sự thắt chặt tín dụng từ phía ngân hàng, thị trường đang xuống giá. Tuy nhiên, sự chân thành của người làm dự án và giá trị sử dụng thực tế của dự án đã được khách hàng thừa nhận khi chuyển về sống gần kín toàn bộ khu nhà GP – Buiding sau thời điểm bàn giao.

Vượt qua những khó khăn để đưa dự án bất động sản “về đích” đúng hẹn, bài học được ông Hiệp rút ra là, tuyệt đối không được dùng tiền của dự án này đi đầu tư dự án khác, khi đã cầm tiền của khách hàng, thì phải dốc toàn lực để thực hiện dự án, giữ trọn chữ tín với khách hàng.

“Liệu cơm, gắp mắm”, không “hoành tráng”, không ôm đồm là trường hợp của Công ty Xây dựng số 1 Lai Châu – chủ đầu tư dự án Khu đô thị Xa La.

Đặt chân vào lĩnh vực bất động sản Thủ đô khá muộn, khi những “đại gia” trong làng địa ốc Hà Nội đã kịp “quy hoạch” những dự án lớn, ông Lê Thanh Thản - Giám đốc Công ty Xây dựng số 1 Lai Châu nhắm đến phân khúc nhà chung cư bình dân, diện tích nhỏ, có giá trị căn hộ dưới 1 tỷ đồng. Đến thời điểm này, theo ông Thản, đó là cái may khi mà hầu hết các dự án ông làm đều thanh khoản tốt. Các toà nhà CT4, CT5, CT6 tại Khu đô thị Xa La (Hà Đông, Hà Nội), dự kiến bàn giao cho khách hàng ngày 30/4/2012 là minh chứng cụ thể của thành công ấy.

Theo ông Thản, việc đầu tư vào phân khúc thị trường căn hộ nhỏ, cóù diện tích từ 31 – 45 m2, mức giá bán theo hợp đồng cho khách hàng vào thời điểm năm 2010 chỉ là 13 triệu đồng/m2, đã đánh trúng phân khúc khách hàng có thu nhập trung bình và có nhu cầu ở thực. Toàn bộ các căn hộ đã được công ty bán hết khi dự án hoàn thành phần móng là điều kiện giúp công ty tập trung toàn lực thi công và hoàn thiện căn hộ. Đây cũng là cơ sở để đơn vị này có nguồn tài chính tiếp tục thực hiện Dự án Đại Thanh (huyện Thanh Trì, Hà Nội) được mua lại từ Công ty cổ phần Gốm xây dựng Đại Thanh. Theo ông Thản, dự án này sẽ hoàn thiện vào năm 2016, với sản phẩm chủ yếu là căn hộ diện tích nhỏ từ 40 - 60 m2 và được bán với giá từ 14 - 15 triệu đồng/m2.

Thị trường căn hộ có giá tiền vừa phải cũng đang thu hút người mua. Tại Hà Nội, một số dự án giá đã xuống thấp như Văn  Phú, Văn Khê (quận Hà Đông), Khu đô thị Việt Hưng (quận Long Biên) hay chung cư có giá trung bình như An Bình (huyện Từ Liêm) với mức giá 14 – 15,5 triệu đồng/m2… đang được người mua quan tâm và có giao dịch tương đối tốt.

Chung cư diện tích nhỏ, giá trung bình đang là công thức vượt khó của nhiều công ty kinh doanh bất động sản vào thời điểm hiện nay. Tiếc rằng, những dự án dạng này tại Hà Nội hiện không nhiều.

Duy Quang

Mới đây, theo yêu cầu của UBND TP.HCM, chủ đầu tư đã dùng mức giá tạm tính để tính đơn giá thuê đất, sẽ trình Sở Tài chính làm cơ sở ký hợp đồng thuê đất cho dự án. Sau này, khi đơn giá thuê đất được chính thức ban hành, TP.HCM và chủ đầu tư sẽ tính toán lại phần chênh lệch.

“Do yêu cầu công nghệ đặc biệt, nên chi phí thi công công trình ngầm đắt gấp 4 - 5 lần so với công trình nổi, chưa tính đến những rủi ro có khả năng xảy ra trong quá trình thi công. Công ty đề nghị tính đơn giá thuê đất theo bảng giá đất hàng năm của UBND TP.HCM”, bà Quỳnh nói.

Hơn thế, vào thời điểm này, việc huy động vốn đầu tư cho Dự án đang gặp khó khi dự án bãi xe ngầm (có trung tâm thương mại) bị xếp chung nhóm kinh doanh bất động sản với mức rủi ro bị đánh giá cao nhất, lên đến 300%. “Vào năm 2007-2008, Công ty huy động được vốn từ 3 ngân hàng và 1 quỹ tài chính với lãi suất lúc đó là 12%/năm, thời gian hoàn vốn dự kiến là 14 năm 8 tháng. Nhưng hiện tại, một quỹ đầu tư tài chính còn trả lời bằng văn bản cho chúng tôi là, đầu tư bãi đậu xe là không có hiệu quả. Vì vậy, kiến nghị UBND TP.HCM nên có văn bản gửi Ngân hàng Nhà nước xem xét dự án bãi đậu xe không thuộc dự án bất động sản để mở lối cho doanh nghiệp tiếp tục triển khai dự án”, bà Quỳnh đề nghị.

Còn ông Lê Tuấn, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư phát triển không gian ngầm (IUS), chủ đầu tư Dự án Bãi đậu xe ngầm Công viên Lê Văn Tám cho biết, Dự án được làm theo hình thức BOT (xây dựng - kinh doanh - chuyển giao) nên được miễn tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, để được miễn, IUS cũng phải giải trình 25 lần, sau đó vẫn phải tiến hành một bước rất... thừa là thẩm định giá thuê đất phần được miễn theo Nghị định 69/2009/NĐ-CP về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

Giữ xe theo giá thị trường

Ông Lê Tuấn nhận định, mức phí giữ xe quá thấp đang là khó khăn khiến nhà đầu tư ngại bỏ vốn vào dự án bãi đậu xe.

Theo phân tích của ông Tuấn, Nhà nước thu tiền giữ ô tô 5.000 - 10.000 đồng/xe trên cơ sở hạ tầng có sẵn và được đầu tư từ trước bằng tiền thuế của người dân. Trong khi đó, nhà đầu tư phải bỏ tiền xây dựng toàn bộ hạ tầng với chi phí đắt gấp 5 – 6 lần so với xây dựng trên mặt đất (bãi đậu xe ngầm Công viên Lê Văn Tám có tổng mức đầu tư khoảng 110 triệu USD), thì việc áp cùng mức phí trông giữ xe như trên sẽ gây khó cho nhà đầu tư. Theo tính toán của IUS, chi phí xây dựng mỗi mét vuông bãi đậu xe ngầm tốn khoảng 2.000 USD, mỗi chiếc ô tô chiếm diện tích từ 22 - 25 m2, tính sơ bộ, một suất đầu tư cho ô tô ngốn hết 50.000 USD.

“Nếu áp mức giá giữ xe theo quy định của Nhà nước hiện nay thì phải sau 120 năm, IUS mới có thể hoàn vốn được cho Dự án”, ông Lê Tuấn khẳng định và đề nghị UBND TP.HCM hỗ trợ 3% phần lãi suất trên 70% số vốn mà IUS vay để đầu tư dự án (Quyết định 83 của UBND TP.HCM)

Đồng nhất với quan điểm của IUS, bà Nguyễn Thị Bảo Quỳnh cho rằng, giá giữ xe tại TP.HCM đã lạc hậu hơn cả so với Hà Nội. “UBND TP. Hà Nội đã quy định lại giá giữ xe mới từ ngày 1/1/2012, điều này khuyến khích nhà đầu tư. Còn tại TP.HCM, dù quy định mức phí đậu xe ô tô 5.000 đồng/xe, nhưng trên thực tế rất khó gửi được xe với đúng mức giá này. Tại sao lại duy trì mức phí “ảo” để ép doanh nghiệp”, bà Quỳnh đặt câu hỏi.

Hiện nay trên địa bàn thành phố, tiền thuế sử dụng đất quá hạn lên tới trên 700 tỷ đồng, gây thất thu cho ngân sách Nhà nước.

Trước đó, Cục thuế Hà Nội đã công bố danh sách các doanh nghiệp nợ tiền sử dụng đất tính đến tháng 2/2012. Theo danh sách này, có hàng loạt doanh nghiệp BĐS trên địa bàn nợ, chậm nộp tiền thuế, với tổng số lên tới hàng nghìn tỷ đồng.

Nợ nhiều nhất là Công ty TNHH Berjay-Handico12, chủ đầu tư dự án Khu đô thị Thạch Bàn (Long Biên) với hơn 225 tỷ đồng. Chỉ tính riêng số tiền phạt vì không chịu nộp tiền sử dụng đất, doanh nghiệp này đã phải nộp trên 78 tỷ đồng.

Xếp vị trí thứ hai trong danh sách này là Công ty cổ phần Xây dựng số 1 Hà Nội nợ tiền thuế đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở kinh doanh kết hợp dịch vụ thương mại tại 26 Lê Văn Lương, với số tiền trên 176 tỷ đồng. Dự án tổ hợp dịch vụ nhà ở cao cấp, văn phòng nhà ở xã Đại Mỗ của Công ty Cổ phần Cơ khí Xây dựng Đại Mỗ nợ tiền sử dụng đất và phạt lên tới trên 127 tỷ đồng.

Ngoài ra, một số doanh nghiệp khác như Công ty Cổ phần Thương mại Hưng Việt, chủ đầu tư dự án trung tâm thương mại, dịch vụ, nhà ở Golden Land cũng nợ hơn 73 tỷ đồng tiền thuế và tiền phạt nộp chậm gần 26 tỷ đồng đối với dự án trên. Công ty Cổ phần Đầu tư Xuất nhập khẩu Tây Đô, chủ đầu tư dự án Tháp Doanh nhân cũng nợ trên 27 tỷ đồng.

Theo Tổng cục Thuế, thị trường đóng băng, tín dụng thắt chặt trong thời gian qua khiến nhiều doanh nghiệp lâm vào tình trạng kinh doanh thua lỗ, chiếm dụng vốn lẫn nhau, dẫn đến nợ đọng thuế. Ngoài ra, việc giao đất, giải phóng mặt bằng chậm trong khi diện tích thuê đất lớn cũng là nguyên nhân khiến nhiều đơn vị chậm nộp thuế

Liên quan đến vấn đề này, ông Đỗ Hoàng Anh Tuấn - Thứ trưởng Bộ Tài chính, cho biết ước tính số tiền doanh nghiệp nợ thuế chiếm 5% số thu, tương đương 30.000 tỷ đồng mỗi năm. Tuy nhiên, theo quy định, sau ngày 31/3, doanh nghiệp nào chưa nộp tiền nợ thuế sẽ bị cưỡng chế và phong tỏa tài khoản.

Trong Chỉ thị mới ban hành, Bộ trưởng Bộ Tài chính Vương Đình Huệ yêu cầu ngành thuế tập trung vào 6 lĩnh vực chủ yếu: kiểm tra, thanh tra chống chuyển giá; hoàn thuế, khấu trừ thuế giá trị gia tăng; thu thuế với lĩnh vực bất động sản, thuế thuê và sử dụng đất; chống thất thu đối với kinh doanh thương mại, dịch vụ du lịch; khai thác mỏ; chống thất thu thuế với loại hình kinh doanh mới phát sinh như thương mại điện tử, kinh doanh qua mạng.

theo VOV online