Sáng 28-9, tại Hải Phòng, trên tổng diện tích 78,6 ha, ( khu đất của Nhà máy Xi măng Hải Phòng cũ), Công ty cổ phần đô thị Xi măng Hải Phòng (Tổng Công ty công nghiệp Xi măng Việt Nam) đã khởi công dự án xây dựng hạ tầng Khu đô thị xi măng Hải Phòng - khu đô thị tiêu chuẩn quốc tế đầu tiên tại Hải Phòng. Theo Luận ch ứng: Khu đô thị được xây dựng hiện đại theo tiêu chuẩn quốc tế, có môi trường xanh lý tưởng, giáp hai con sông Cấm và Thượng Lý và diện tích đất dành cho công viên, cây xanh, mặt nước, giao thông và cơ sở hạ tầng kỹ thuật chiếm tới 43%. Khu đô thị được thiết kế gồm có các phân khu chức năng: công trình phức hợp, khu thương mại, khu đất ở, khách sạn cao cấp, trường học, bệnh viện, bảo tàng và hệ thống giao thông, công viên cây xanh... và được thiết kế theo tổ chức không gian mở, với tòa tháp đôi 35 tầng cao 150m, dọc hai trục đường là các tòa nhà cao 20 tầng và các công trình thấp dần về phía sông Thượng Lý.

Tổng vốn đầu tư xây dựng hạ tầng Khu đô thị xi măng Hải Phòng là 4.000 tỷ đồng và do nhà tư vấn Nikken Sekkei Civil Engineering Ltd (Nhật Bản) lập quy hoạch.

Dự kiến, khu đô thị hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng vào năm 2013. Khi hoàn thành, đây sẽ là điểm về kiến trúc khu cửa ngõ phía Tây của thành phố Hải Phòng.

Rục rịch đón đầu

Với kỳ vọng bỏ tiền vào một số dự án tại khu vực phía Tây Hà Nội tại thời điểm này sẽ thu lợi nhuận cao khi quy hoạch chính thức được thông qua, triển khai, không ít nhà đầu tư bất động sản đang dốc hầu bao cho những lô đất trị giá xung quanh các khu vực được cho là đắc địa tại khu vực phía Tây Hà Nội.

Đặc biệt cùng với sự đầu tư mạnh về cơ sở hạ tầng, đường sá cùng với những dự tính quy hoạch phía Tây thành khu vực tập trung đầu tư phát triển các đô thị du lịch, đào tạo, công nghệ cao... thì nhiều người lại có lý do để tin rằng, đồng tiền ném vào đây sẽ mau chóng sinh lời.

Chị Lê Kim Oanh, một nhà đầu tư nhà đất tại Sàn giao dịch bất động sản FLC cho biết, ngay sau khi thông tin Hà Nội đồng thuận xây trục Hồ Tây - Ba Vì rậm rịch, chị cùng một số đồng nghiệp đã nhanh chân gom được một số lô đất tại các khu vực xung quanh các dự án lớn ở phía Tây như khu Bắc An Khánh, Kim Chung - Di Trạch và Tân Tây Đô, dọc trục Láng - Hòa Lạc cũ...

Theo chị Oanh, dù giá đất chia lô hay đất của các hộ dân bán hiện nay đã đắt hơn đầu năm từ 3 - 5 triệu đồng/m2, song nhà đầu tư này tin rằng, chỉ đợi sau khi đồ án quy hoạch Thủ đô được thông qua trong một vài tháng tới thì giá đất tại đây sẽ đắt gấp rưỡi, gấp đôi.

Trong khi đó, một số doanh nghiệp có đất và dự án tại đây cũng tỏ ra phấn khởi bởi số người tìm hỏi mua nhà, đất tại đây đã tăng nhanh sau một thời gian im lắng.

Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty Archi Land Nguyễn Thành Nam cho biết, những thông tin thay đổi trong đồ án quy hoạch chung Thủ đô đã có ảnh hưởng đáng kể đến diễn biến trên thị trường địa ốc. Tại thời điểm những thông tin chính thống sắp được công bố, và cho dù trùng với ‘tháng cô hồn”, song doanh nghiệp này vẫn tiến hành được 4 giao dịch thành công tại khu vực phía Tây.

Tiếp đà khởi sắc đó, ông Nam cho biết công ty này đang đẩy nhanh tiến độ một số dự án tại khu vực Ba Vì, như dự án Yên Bài Villas 2B, dự án Greenvillas (giá bán là 1,5 - 1,7 triệu đồng/m2), dự án biệt thự Tản Viên (giá bán 4,5 - 6 triệu đồng/m2) để có thể hoàn thành trong thời gian sớm nhất.

Còn theo ông Vũ Đăng Nam, Giám đốc Sàn giao dịch bất động sản Gia Nam, từ một tháng nay, số người tìm đến hỏi mua đất khu vực phía Tây thành phố đã tăng đáng kể so với hai tháng trước. Chỉ trong vòng hai tuần nay, sàn giao dịch này đã hoàn tất được 6 vụ mua bán đất tại các khu vực thuộc Hoài Đức, Đan Phượng và khu vực trung tâm huyện Ba Vì.

Tuy nhiên, ông Nam nhận định, đây có thể chỉ là một đợt “sóng nhỏ” của một bộ phận trong giới đầu tư địa ốc toan tính “đón đầu”, hoặc cũng có thể chỉ là đầu tư a dua theo phong trào.

Mạo hiểm hay thận trọng?

Trái ngược với một bộ phận nhà đầu tư cho rằng, ném tiền vào khu phía Tây lúc này là hợp lý nhất, một số nhà đầu tư khác và các chuyên gia lại cho rằng, việc quá kỳ vọng vào khu vực phía Tây thành phố có thể tiềm ẩn nhiều rủi ro và trở thành thất vọng cho nhà đầu tư nếu đồng tiền đó không được đặt đúng chỗ.

TS. Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng, cho đến thời điểm này quy hoạch của 5 đô thị phía Tây Hà Nội thực ra mới chỉ là định vị và phác thảo, chưa phải là quy hoạch thực sự có tính khả thi. Quy hoạch này còn phải bổ sung, phải có từng quy hoạch cụ thể thì mới có tính khả thi. Do đó, với nhiều nhà đầu tư, họ mới quan tâm đến tổng thể của Hà Nội chứ không phải từng cái cụ thể trong đó.

Cũng theo TS. Liêm, khu vực phía Tây dù sao cũng chỉ là các đô thị trong chùm đô thị của Hà Nội, nên chắc chắn sẽ có sự cạnh trang giữa các khu vực với nhau.  Hơn nữa, định hướng phát triển về kinh tế, chính trị, công nghiệp dịch vụ lại được định hướng là ở đô thị lõi và phía Đông thành phố. "Do đó, nếu nói về sinh lợi, chưa hẳn khu vực phía Tây đã là lựa chọn tối ưu", ông Liêm nói.

Cùng quan điểm trên, ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, cho rằng trên thực tế nhiều nhà đầu tư đã vội vã rót tiền vào khu vực phía Tây là thiếu sự tính toán, cân nhắc kỹ lưỡng. Theo ông Cường, rõ ràng, quy hoạch Thủ đô sắp tới có được Thủ tướng phê duyệt thì đó cũng mới chỉ là quy hoạch chung.

Trong khi đó, để đầu tư bất động sản hiệu quả, nhà đầu tư phải nắm chắc được khu vực mình đang bỏ vốn vào là khu vực nào, nó thuộc dự án cụ thể  nào và có nằm trong vùng quy hoạch hay không. “Thông thường một dự án lớn cũng chỉ  từ vài ba chục ha đến vài trăm ha, trong khi khu vực phía Tây hiện nay rộng hàng chục nghìn ha nên khó có thể biết được đâu là khu vực sinh lời nhất”, ông Cường nói.

Theo khảo sát của người viết, có rất nhiều doanh nghiệp bất động sản lẫn cá nhân đầu tư đơn lẻ đang dư thừa vốn, song họ không vội vàng ném tiền vào những khu vực mà nhiều người vẫn gọi là “trung tâm của quy hoạch”.

Ông Phan Minh Trường (Công ty Cổ phần Đông Âu), một doanh nghiệp khai khoáng được lập nên bởi một số Việt Kiều từ khu vực Đông Âu, cho rằng khu vực phía Tây Hà Nội được nhiều nhà đầu tư quan tâm vì được cho là có tiềm năng.

Tuy nhiên, theo ông, nếu chọn mua bất động sản để ở, ông sẽ chọn khu vực phía Đông với các khu vực như Long Biên, Việt Hưng... vì suy cho cùng nó sẽ gần trung tâm Hà Nội hơn, và đặc biệt là không bị làm giá.

Cũng chính vì lý do đó, ông Trường cho biết, đến thời điểm này, dù có ý định đầu tư vào lĩnh vực bất động sản, song doanh nghiệp này vẫn đang “đứng ngoài” để nghe ngóng, chờ những động thái tiếp theo của các cơ quan quản lý cũng như các thời điểm mà quy hoạch chi tiết tại khu vực này được công bố.

Còn với một số nhà đầu tư khác lại có quan điểm rằng, nếu “lướt sóng” khu vực phía Tây vào thời điểm này sẽ tiềm ẩn những rủi ro bởi trong bối cảnh thị trường nhà đất ảm đạm như hiện nay, rất khó xác định được thời điểm khi nào thị trường sẽ khởi sắc trở lại. Và trong trường hợp đó, nếu vốn bị “om” quá lâu tại đây thì chắc chắn cơ hội kiếm lời tại các dự án khác cũng sẽ theo đó mà trôi qua.

Tổng mức  đầu tư của Dự án là 2.072 tỷ đồng do nhà đầu tư huy động và sẽ được hoàn trả cho nhà đầu tư bằng nguồn vốn trái phiếu Chính phủ.

Tỉnh lộ  39B từ Hưng Yên qua cầu Triều Dương, Hưng Hà, thị trấn Đông Hưng đến Diêm Điền là tuyến đường huyết mạch từ Thái Bình đi Hà Nội và các tỉnh phía Tây Bắc. Tuy nhiên, hiện nay, nhiều đoạn xuống cấp nghiêm trọng.

Việc  đầu tư tuyến đường 39B đi qua trung tâm điện lực Thái Bình, nối liền 3 cụm khu công nghiệp của tỉnh tạo điều kiện hỗ trợ phân bố dân cư khu công nghiệp, đô thị hóa của tỉnh và là động lực phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.

  sản ở Hà Nội và TP.HCM có biến động mạnh, thì thị trường bất động sản tại các thành phố khác không có biến động đáng kể. Ngay cả sự biến động của thị trường bất động sản tại hai thành phố lớn này cũng khác nhau.

Ví dụ, ở khu vực Hà Nội tại thời điểm quý II/2010, giá đất nền tăng trung bình 30% so với tháng 12/2009, đặc biệt là tại khu vực phía Tây (quận Hà Đông, huyện Hoài Đức), giá căn hộ chung cư không tăng, nhưng vẫn đứng ở mức cao. Trong khi đó, ở cùng thời điểm, giá bất động sản tại TP.HCM hầu như không tăng, giao dịch chậm.

Một thực trạng đáng chú ý khác là, cơ cấu hàng hoá bất động sản còn bất cập. Thị trường thiếu hàng hóa có quy mô và giá cả phù hợp với đa số nhu cầu của người dân, đặc biệt là thiếu loại hình nhà ở cho thuê (theo thống kê, loại hình nhà ở cho thuê/mượn chỉ chiếm 6,5% tổng số nhà ở trong cả nước).

Một yếu tố khác được Bộ Xây dựng đánh giá là nguyên nhân khiến thị trường bất động sản thiếu ổn định là tiến độ triển khai các dự án chậm, làm giảm khả năng cung hàng hóa cho thị trường. Điều này, theo TS. Nguyễn Văn Minh, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản, đã dẫn tới tình trạng “thị trường của người bán” trên thị trường địa ốc. Mặc dù cơ chế chính sách đã được tháo gỡ, thủ tục hành chính được đơn giản hóa và công khai, nhưng tốc độ triển khai các dự án bất động sản vẫn chưa được cải thiện, đặc biệt là khâu đền bù giải phóng mặt bằng diễn ra chậm, do chính sách liên tục thay đổi.

Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM, diện tích nhà ở xây mới năm 2009 của toàn Thành phố chỉ đạt 4,05 triệu m2, thấp hơn nhiều so với bình quân 6 triệu m2/năm của năm 2007 và 2008. Tại Hà Nội, rất ít dự án khu đô thị mới có quy mô lớn được khởi công xây dựng trong năm, do phải rà soát lại khi triển khai lập đồ án quy hoạch Hà Nội mở rộng.

Một tồn tại khách quan khác được Bộ Xây dựng nhận định là hệ thống tài chính bất động sản chưa hoàn thiện. Chuyên gia tài chính Trần Đại Lai cho rằng, thị trường bất động sản phụ thuộc lớn vào động thái của chính sách tiền tệ, tín dụng.

Điển hình là, trong quý I và đầu quý II/2009, cùng với việc giải ngân gói kích thích kinh tế thông qua hỗ trợ lãi suất 4%, một đợt tăng giá ngắn đã diễn ra tại Hà Nội và TP.HCM ít biến động. Đến quý III/2009, việc chờ đợi có tiếp tục gói kích thích kinh tế thông qua hỗ trợ 4% lãi suất hay không, đã khiến thị trường bất động sản gần như không có biến động về giao dịch và giá cả. Quý IV/2009, một số phân khúc thị trường bất động sản tại Hà Nội lại có biến động, nhưng không lớn, do không có tín hiệu hỗ trợ từ hệ thống ngân hàng.

Đến quý III/2010, cùng với việc thắt chặt tín dụng, thị trường bất động sản bắt đầu có dấu hiệu đình trệ về giao dịch. Dư nợ cho vay xây dựng khu đô thị mới tại thời điểm 31/7/2010 tăng trưởng âm 2,35% so với tăng trưởng 10,2% của cả năm 2009; dư nợ cho vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà để ở chỉ tăng 5,47% so với 27,2% của cả năm 2009. Mặt khác, lãi suất cho vay ở mức cao, đa số ngân hàng đang áp dụng lãi suất 13%/năm, hoặc cao hơn. Điều này cũng cho thấy, nếu các yếu tố kinh tế vĩ mô không ổn định, lạm phát luôn đứng trước nguy cơ vượt ngưỡng cho phép, thì khó có thể tạo dựng được một thị trường bất động sản phát triển bền vững.

Ngoài những nguyên nhân trên, Bộ Xây dựng cũng thẳng thắn thừa nhận, hệ thống quản lý nhà nước về thị trường bất động sản còn nhiều bất cập; hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản thiếu tin cậy và chưa thống nhất. Mô hình tổ chức quản lý và năng lực của cán bộ trong lĩnh vực bất động sản và thị trường bất động sản từ Trung ương đến địa phương còn bất cập trước yêu cầu bức xúc của thực tiễn. Hiệu lực của bộ máy quản lý nhà nước đối với thị trường còn hạn chế, chưa phát huy vai trò định hướng, điều tiết vĩ mô và kiểm soát hoạt động của thị trường bất động sản. Đặc biệt, khi thị trường bất động sản có biến động lớn, Nhà nước chưa thể hiện được vai trò điều tiết, bình ổn thị trường.