Điển hình là TP HCM, tuy không có bờ biển đẹp, núi đồi, cao nguyên và khí hậu se lạnh nhưng cũng không chịu kém cạnh các tỉnh bạn. Nhiều nhà đầu tư đã tận dụng tiềm năng sông nước Sài Gòn để phát triển bất động sản kèm theo những thảm thực vật xanh ven sông nhằm tạo giá trị gia tăng cho dự án. Dòng sản phẩm này là căn hộ xanh, biệt thự ven sông có lối kiến trúc mở, lộ thiên, tận dụng không gian tự nhiên. Hầu hết các dự án thường lùi xa nội đô thành phố nhưng được kết nối giao thông thuận tiện.

Tại TP HCM, căn hộ xanh đã manh nha từ "điểm nóng" hạ tầng được đầu tư hoành tráng là quận 2, 7 rồi lan sang các quận vùng rìa nội đô như huyện Nhà Bè, quận 9, Thủ Đức. Giới chuyên gia bất động sản dự báo, xu hướng đầu tư các sản phẩm địa ốc hài hoà với môi trường, nhiều mảng xanh sẽ đánh thức được những tiềm năng chưa có điều kiện toả sáng của Sài Gòn.

Cách đây 15 năm, khu Nam TP HCM bắt tay xây dựng đô thị mới Phú Mỹ Hưng từ vùng đầm lầy thành khu đô thị kiểu mẫu. Với môi trường sống trong lành, dự án đã thu hút hàng nghìn người về đây sinh sống, trong đó nhiều chuyên gia nước ngoài.

Hơn một năm trở lại đây, quận 2 tiếp tục nổi lên vành đai mới tại Đảo Kim Cương. Căn hộ trong dự án trị giá hàng triệu USD có thiết kế thân thiện môi trường. Tận dụng lợi thế cù lao của khu đất có ba mặt giáp sông, một mặt giáp rừng phòng hộ, chủ đầu tư đã xây bờ kè vĩnh cửu và bến du thuyền, tạo thêm ao hồ, hoa cỏ và trồng cây xanh. Một ngọn đồi nhân tạo cao 9m được xây dựng làm vườn treo để xây dựng các căn hộ và ngầm hoá toàn bộ hệ thống giao thông nội khu.

Trong giai đoạn hoàn thiện, dự án đã bán được 60% sản phẩm giai đoạn đầu dù thị trường địa ốc Sài Gòn khá trầm lắng. Theo tiết lộ của chủ đầu tư, 40% số lượng căn hộ trị giá 1-2 triệu USD đã có chủ.

Cùng với trào lưu này, Công ty Nhà Việt Nam đã đầu tư dự án The Boat Club Residence tại quận 9, TP HCM hướng tới dòng sản phẩm căn hộ, biệt thự ven sông nước. Khu biệt thự được bố trí công viên, rạch nắn dòng nhân tạo, đài phun nước. Các căn hộ chung cư có tầm nhìn hướng ra bờ sông để lấy cảnh quan thông thoáng. Công viên bao quanh các con rạch, cây xanh, lối đi bộ, điểm câu cá, bến du thuyền… nằm dọc dự án.

Năm ngoái, ý tưởng xây resort phủ thảm xanh giữa lòng Sài Gòn cũng đã được tính đến. Một doanh nghiệp có thâm niên ngành nhà hàng tiệc cưới tại TP HCM tiết lộ đang tính đến chuyện đầu tư vào dự án resort vị trí gần sân bay Tân Sơn Nhất. "Resort giữa chốn ồn ào như Sài Gòn sẽ mang lại trải nghiệm mới cho du khách đến TP HCM", vị doanh nghiệp này cho hay.

Đi chếch về phía Đông Nam cách trung tâm TP HCM khoảng 50 km, huyện Cần Giờ cũng đã có một dự án lấn biển mang tên Vịnh Mặt Trời (Saigon Sunbay). Dự án này sẽ được bao quanh bởi biển và rừng ngập mặn thuộc khu lưu trữ sinh quyển thế giới được UNESCO công nhận.

Phó chủ tịch Hội kiến trúc sư Việt Nam Khương Văn Mười phân tích, bất động sản xanh hay còn gọi bất động sản sinh thái đang là xu hướng chung cả thế giới đang nỗ lực hướng đến. Hiện nay có thể hiểu từ sinh thái gần giống như một phạm trù thời thượng của bất động sản.

Theo đó, căn hộ, biệt thự phải được thiết kế hài hoà với thiên nhiên để bảo vệ môi trường sống. Hiện các dự án tại Việt Nam bắt đầu chú trọng đến yếu tố này là một tín hiệu tích cực. Tuy nhiên, ông Mười cho biết, chuẩn mực để đánh giá là bất động sản sinh thái tại Việt Nam vẫn chưa được định lượng cụ thể.

Giới kinh doanh bất động sản cho rằng, mặc dù căn hộ, biệt thự sinh thái là phân khúc đầy tiềm năng và có giá trị bền vững nhưng suất đầu tư lớn, giá thành cao, lại kén khách nên dòng sản phẩm này chỉ phù hợp đối với các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính hùng hậu.

Tăng Triển

Ông Trần Văn Hải, Trưởng phòng Giao dịch BĐS Vinaland Phú Mỹ Hưng cho biết, thời gian qua, văn phòng giao dịch của ông đã nhận được khá nhiều sản phẩm căn hộ cao cấp của khách hàng ký gửi. Tuy nhiên, 3 tháng qua, chưa có sản phẩm căn hộ cao cấp nào giao dịch thành công. “Không ít nhà đầu tư đã mua sản phẩm trước đây với giá gốc của chủ đầu tư, giờ chấp nhận bán lại với mức giá lỗ một vài trăm triệu đồng, nhưng vẫn không bán được. Cái khó của việc bán căn hộ cao cấp lúc này là không có khách hàng, mà đã không có khách hàng thì đâu có cơ hội để ngã giá, nên dù bán lỗ vẫn không bán được”, ông Hải nói.

Theo ông Nguyễn Minh Sương, Giám đốc Công ty BĐS Đại Nam (quận 2, TP.HCM), đa phần khách hàng mua sản phẩm của các dự án cao cấp trước đây là nhà đầu tư “lướt sóng”. Do vậy, khi thị trường căn hộ cao cấp đóng băng, không ít nhà đầu tư nhỏ lẻ đã “mắc cạn”. Thông thường, khi dự án được tung ra thị trường (với mức giá từ 4 đến 5 tỷ đồng/căn), khách hàng chỉ cần đóng đợt đầu khoảng 30%, sau đó đóng tiền theo tiến độ. Những người trường vốn có thể cố “nuôi” căn hộ, nhưng các nhà đầu tư không có khả năng tài chính thì “méo mặt” vì không bán được hàng.

Không chỉ các nhà đầu tư, mà ngay cả các chủ đầu tư dự án căn hộ cao cấp cũng “đau đầu” vì thị trường đóng băng. Để bán được sản phẩm, nhiều chủ đầu tư đã phải liên tục giảm giá, nhưng vẫn không tìm được khách hàng. Đơn cử, một dự án có quy mô đầu tư lên đến 5.000 tỷ đồng ở Khu Nam Sài Gòn, trong kế hoạch ban đầu, mức giá chào bán sẽ từ 2.600 USD đến 2.800 USD/m2, nhưng hiện tại, dự án này được chào bán với giá từ 1.700 USD đến 2.000 USD/m2, mà vẫn không bán được hàng. Tiến độ đầu tư dự án không thể dừng lại, tiền vay ngân hàng khó khăn, trong khi sản phẩm không bán được, khiến chủ đầu tư này gặp nhiều khó khăn.

Lý giải về nguyên nhân thị thường căn hộ cao cấp gặp khó, ông Trần Minh Hoàng, Chủ tịch HĐQT Công ty Vinaland cho rằng, lượng tiền đổ vào BĐS không nhiều, do nền kinh tế còn chưa thực sự ra khỏi khó khăn, trong khi tín dụng BĐS được thắt chặt, nhiều người mua BĐS lúc này có tâm lý để dành, nên chuộng đất hơn. Ngoài ra, nguồn cung lớn, khiến thị trường “bội thực”.

Còn theo ông Đinh Quốc Lực, Giám kinh doanh Công ty BĐS Hoàng Linh, nguyên nhân trước hết là do xu hướng chung của toàn thị trường. Bên cạnh đó, mặc dù đã giảm, song giá căn hộ cao cấp hiện nay vẫn khá cao, vượt khả năng của phần lớn những người có nhu cầu mua để ở. “Với mức giá từ 1.300 USD đến 2.000 USD/m2, tính ra mỗi căn hộ có giá 3 - 4 tỷ đồng, nên rất ít người có khả năng mua. Trong khi đó, những người có khả năng về tài chính lại có xu hướng đầu tư vào kênh khác”, ông Lực nhận định.

Ngô Ngãi

Không như những chủ đầu tư khác tìm cách trì hoãn hoặc nại ra nhiều lý do để dây dưa, chính chủ đầu tư của dự án đã “dũng cảm” nộp văn bản xin rút lui lên UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu.

Bà Lê Kim Hương, Giám đốc Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu cho hay, được cấp phép từ cuối tháng 1/2009, tính đến thời điểm này dự án của AJ Vietstar chưa phải nằm trong diện chậm triển khai. Nhưng chủ đầu tư đến từ Hàn Quốc đã “tự thú” không đủ năng lực tài chính nên xin thoái lui.

Ngoài dự án của AJ Vietstar, trong gần 8 tháng qua, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu cũng đã chấm dứt hoạt động trước thời hạn với 5 dự án FDI khác có tổng vốn đầu tư 19,2 triệu USD. Đó là dự án Công ty TNHH Kỹ thuật và Xây dựng Ajung (300.000 USD), Công ty TNHH V-Can (500.000 USD); Công ty Ngọc trai Côn Đảo (500.000 USD); Công ty TNHH Imac Việt Nam (15,7 triệu USD), và Công ty TNHH Maxco (2,2 triệu USD). Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư, đa phần những dự án này đều rơi vào tình trạng chậm triển khai hoặc đã đi vào hoạt động nhưng không hiệu quả.

Nhưng số dự án đang nằm trong “tầm ngắm” bị thu hồi giấy chứng nhận đầu tư cũng không phải chỉ dừng ở đó. Bà Lê Kim Hương cho biết, qua rà soát các dự án FDI bên ngoài khu công nghiệp phát hiện ra 37 dự án FDI chưa triển khai xây dựng, với tổng vốn đầu tư 9,9 tỷ USD, diện tích chiếm đất là 2.116 ha. Trong số này, 23 dự án đang trong giai đoạn giải phóng mặt bằng, 14 dự án đã xong thủ tục đất đai. Nhưng ngay trong 14 dự án đã có mặt bằng sạch này lại có tới 6 dự án đang “giậm chân tại chỗ” do chủ đầu tư bế tắc về vốn.

Đau đầu với bài toán giải ngân

Trong gần 8 tháng đầu năm 2010, Bà Rịa – Vũng Tàu đã có 27 dự án được cấp giấy chứng nhận đầu tư (tăng 35% so với kế hoạch đặt ra) với tổng số vốn đăng ký là 2,3 tỷ USD. Tuy nhiên, với thực tế triển khai của hàng loạt dự án như nói trên thì vấn đề nan giải nhất hiện nay chính là giải ngân vốn thực hiện các dự án đã được cấp phép.

 Trong 7 tháng qua, mới chỉ có 620 triệu USD được giải ngân tại các dự án FDI, chỉ bằng khoảng 57% kế hoạch năm nhưng lại tập trung vào một số dự án có quy mô lớn như các dự án Thép Posco, dự án Cảng Quốc tế SP-PSA, dự án Cảng Quốc tế Cái Mép, dự án Cảng Quốc tế Sài Gòn Việt Nam, dự án Cảng Tân Cảng – Cái Mép. Ở những dự án vừa và nhỏ, việc giải ngân vốn thực hiện vẫn rất nhỏ giọt.

Xét về tổng thể, vốn giải ngân của các dự án FDI tại Bà Rịa-Vũng Tàu mới đạt khoảng 5 tỷ USD, chiếm 18,4% so với tổng vốn đầu tư đăng ký tới thời điểm này là 27,1 tỷ USD cũng cho thấy sự nan giải của việc hiện thực hóa dòng vốn FDI. 

Bà Hương cho hay, trong năm 2008, 2009 và 7 tháng đầu năm 2010, có nhiều dự án quy mô vốn đầu tư lớn được cấp giấy chứng nhận đầu tư nhưng vẫn đang trong giai đoạn chuẩn bị các thủ tục đất đai và xây dựng nên chưa có vốn thực hiện.

Trong số này có các dự án Khu du lịch Saigon Atlantis Hotel, Khu công viên thế giới diệu kỳ, Trung tâm Hội nghị triển lãm quốc tế Dragon Sea, Tổ hợp hóa dầu miền Nam, Thép China Steel, Thép Posco SS – Vina, Cảng Cái Mép Gemadept, Cảng tổng hợp Mỹ Xuân A2, Khu đô thị mới Tóc Tiên…

Tuy nhiên, để đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án thì lại không dễ. Ngoài những khó khăn xuất phát từ chủ đầu tư như chưa huy động đủ vốn, thì vấn đề giải phóng mặt bằng cho các dự án FDI từ phía địa phương vẫn bị kéo dài, ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án, hạn chế luôn việc chuyển vốn đầu tư từ đăng ký sang thực hiện. “Trong điều kiện ngân sách tỉnh còn hạn chế, tỉnh đã vận động các nhà đầu tư ứng trước tiền thuê đất để tạo nguồn phục vụ giải phóng mặt bằng, tuy nhiên một số nhà đầu tư có cam kết ứng trước nhưng chưa nộp kịp thời hoặc mới chỉ nộp một phần”, bà Lê Kim Hương giải thích thêm.