|
Luật sư Nguyễn Tấn Hải (*)
Từ khi Luật Nhà ở có hiệu lực (ngày 1/7/2006), mọi hoạt động kinh doanh nhà ở trên thị trường được điều chỉnh bởi luật này.
Ngày 23/6/2010, Chính phủ ban hành Nghị định 71/2010/NĐ-CP (Nghị định 71) hướng dẫn chi tiết Luật Nhà ở. Nghị định này có ảnh hưởng gì đến chủ đầu tư và nhà kinh doanh thứ cấp?
Nghị định 71 quy định, nhà đầu tư chỉ được mua nhà với hai hình thức là góp vốn đầu tư bằng hợp đồng góp vốn hoặc mua bằng hợp đồng chuyển nhượng trực tiếp từ chủ đầu tư đối với dự án đã hoàn tất phần móng nhà ở; đối với nhà đầu tư có chức năng kinh doanh bất động sản khi góp vốn với chủ đầu tư để xây dựng nhà ở để được phân chia sản phẩm trên cơ sở lợi nhuận, thì không được nhận quá 20% tổng sản phẩm của mỗi dự án không thông phải qua sàn giao dịch và phải báo cáo với Sở Xây dựng… |
Ảnh minh họa. Nguồn: Corbis
|
Thực tế, hình thức góp vốn hoặc mua trực tiếp từ chủ đầu tư đã được pháp luật công nhận và từ trước đến giờ, các nhà đầu tư vẫn thực hiện chủ yếu dưới hai hình thức này.
Luật Nhà ở và Bộ luật Dân sự quy định, các giao dịch liên quan đến nhà ở, như ủy quyền, mua bán, tặng cho…, thì phải công chứng, chứng thực. Để cơ quan có thẩm quyền công chứng, chứng thực, thì bất động sản đó phải có chủ quyền. Nghị định 71 quy định cụ thể hơn đối với trường hợp bên bán là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì không cần phải công chứng, chứng thực. Ngoài ra, Nghị định 71 còn cho phép các cơ quan công chứng chứng thực các giao dịch như ủy quyền quản lý, trông coi, sử dụng, bán, cho thuê đối với nhà ở đã được xây dựng xong (khoản 6, Điều 63).
Tuy nhiên, trên thực tế, dù nhà đã xây dựng xong, nhưng nếu chưa có chủ quyền, thì vẫn chưa thể thực hiện các giao dịch nêu trên, vì trái với Luật Nhà ở.
Về ủy quyền, cơ bản, Nghị định 71 vẫn hướng dẫn áp dụng đúng theo các quy định của Luật Nhà ở và Bộ luật Dân sự, tức là nhà đầu tư chỉ được ủy quyền cho người khác thực hiện một số quyền theo thỏa thuận trong hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng mua nhà với chủ đầu tư mà không thay đổi chủ thể tham gia, nếu ủy quyền để mua bán, tặng cho… thì phải có chủ quyền. Lâu nay, trên thị trường thường xảy ra trường hợp nhà đầu tư “nhượng” lại quyền mua bất động sản của mình cho ngưới thứ 2 bằng hình thức ủy quyền thay mình thực hiện một số giao dịch với chủ đầu tư kèm theo hợp đồng mua bán giấy tay, rồi người thứ 2 “nhượng” lại cho người thứ 3… cũng bằng hình thức này để kiếm lời (“lướt sóng”). Về mặt pháp lý, hình thức “chuyển nhượng” này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, không đảm bảo quyền lợi cho người sau. Khi phát sinh tranh chấp, “chuyển nhượng” theo hình thức ủy quyền như vậy sẽ không được pháp luật công nhận.
Đối với chủ đầu tư, Nghị định 71 hạn chế huy động vốn với đối tác là cá nhân, tổ chức để chia lợi nhuận bằng sản phẩm là nhà ở. Mức huy động để phân chia không vượt quá 20% số lượng nhà ở cho mỗi dự án không phải thông qua sàn giao dịch bất động sản và phải đăng ký với Sở Xây dựng. Việc khống chế ở mức 20% và phải đăng ký có thể sẽ gây khó khăn cho các chủ đầu tư không mạnh về tài chính, nhưng góp phần làm trong sạch môi trường kinh doanh, tạo điều kiện cho các cá nhân, tổ chức góp vốn xây dựng nhà ở với chủ đầu tư nắm được thông tin chủ đầu tư đã đăng ký bao nhiêu phần trăm tại Sở Xây dựng để tránh phát sinh tranh chấp và hạn chế rủi ro về sau.
Có ý kiến cho rằng, Nghị định 71 hạn chế hoạt động lướt sóng đối với các nhà đầu tư thứ cấp, làm phát sinh nhiều rủi ro tiền ẩn từ việc quy định về ủy quyền, chuyển nhượng hợp đồng góp vốn…, nhưng thực tế, Nghị định này không có nhiều quy định mới nhằm hạn chế các giao dịch đối với các nhà đầu tư thứ cấp, mà vẫn áp dụng các quy định pháp luật đã có trước đó.
Tóm lại, cơ bản về mặt pháp lý, Nghị định 71 không làm “lạnh” thị trường bất động sản, mà chỉ minh bạch hoá các quan hệ đã được điều chỉnh trong Luật Nhà ở và Bộ luật Dân sự.
(*)Văn phòng Luật sư Quốc Việt Luật
